No mercado imobiliário, existem diversos termos técnicos e garantias que fazem parte dos contratos da área. É o caso alienação fiduciária de imóvel, que nada mais é do que o credor ficar com a propriedade do imóvel como garantia até que a dívida seja paga.
Ou seja, caso a dívida não seja quitada, o credor poderá usar o imóvel em questão como pagamento. Na prática, essa forma de garantia é, muitas vezes, utilizada por bancos e incorporadoras na concessão de financiamento imobiliário.
Para te ajudar a entender como a alienação fiduciária funciona, preparamos este post, que aborda o que é essa garantia, como ela funciona, quais as suas vantagens e muito mais. Siga com a gente para saber todos os detalhes!
O que é alienação fiduciária de bem imóvel?
A alienação fiduciária é uma forma de garantir que uma pessoa que toma um empréstimo para compra de um imóvel irá honrar sua dívida. O credor (fiduciário) tem o direito de reaver o bem se o devedor (fiduciante) não realizar o pagamento previsto no contrato.
Para facilitar o entendimento, vamos separar os termos:
- “Alienação” quer dizer transferência da propriedade de um bem para outra pessoa
- “Fiduciária” vem de “fidúcia”, que significa confiança
Assim, a alienação fiduciária se relaciona à ideia de “transferência de um bem de maneira confiável, segura”, semelhante ao usufruto, que já abordamos aqui no blog. As partes envolvidas concordam que o imóvel em questão será a garantia da quitação de uma dívida.
Enquanto a dívida não é quitada, o devedor tem a posse, mas não a “propriedade” do imóvel. É o credor quem detém a propriedade, e, caso a quitação não ocorra, pode retomar a casa e revendê-la se quiser.
Como executar a alienação fiduciária?
A execução da alienação fiduciária acontece quando o credor vende o imóvel de maneira extrajudicial, ou seja, sem entrar com ação na Justiça para receber o dinheiro que não lhe foi pago. Mas como realizar essa ação?
De acordo com a Lei 9.514/97, isso ocorre por meio do leilão do imóvel. Vale notar que os artigos 24 e 27 determinam que há valores mínimos fixos para esse tipo de operação.
No leilão, o valor da propriedade deverá ser igual ou maior do que o utilizado como base de cálculo para o recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Ou seja, deve-se partir do valor de compra e venda à vista que foi acordado na aquisição do bem. Leiloado o imóvel, o credor recupera o valor da dívida, incluindo o saldo devedor, juros, penalidades e encargos. seu crédito Caso a venda no leilão seja maior do que esse montante, deve-se devolver a diferença ao devedor.
Como retirar a alienação fiduciária de imóvel?
Para retirar a alienação fiduciária, é necessário que credor e devedor registrem o pagamento da dívida no Cartório de Registro de Imóveis em que a dívida foi paga. Nos financiamentos bancários, é preciso pedir à instituição que emita documento de quitação da dívida.
Com esse documento em mãos, vá até o cartório e retire a alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel. A instituição que ofereceu o financiamento também precisará assinar a retirada.
A partir daí, é importante que o novo dono do imóvel solicite a certidão atualizada em seu registro. Assim, a casa ou o apartamento em questão não terá mais vínculo com o banco ou a financiadora e, além da posse, o ex-devedor terá também a propriedade do imóvel.
Quem é o proprietário na alienação fiduciária?
Enquanto a dívida não é quitada pelo devedor, o proprietário é o credor, ou seja, quem tem o bem como fim de garantia.
O devedor só se torna proprietário oficial do imóvel quando a dívida é totalmente paga.
Quem pode fazer a alienação fiduciária?
A resposta é simples: todas as pessoas, físicas ou jurídicas, de modo privado ou público, têm a possibilidade de utilizar essa modalidade de garantia tanto para fazer uma venda e ter mais segurança de poder reaver seu dinheiro, como para efetuar uma compra.
Ou seja, a alienação fiduciária não está disponível apenas para instituições financeiras, como bancos, podendo ser utilizada por qualquer pessoa.
Qual o valor da alienação fiduciária do imóvel?
Algumas taxas precisam ser pagas por quem realiza uma compra usando essa modalidade de garantia. Por exemplo, o credor pode cobrar uma taxa de ocupação do imóvel oferecido como garantia de quitação da dívida, segundo o artigo 37 da Lei 9.514/97.
Essa tarifa corresponde a 1% do valor total da propriedade e precisa estar explícita no contrato de alienação fiduciária. Cabe ao devedor ou à administradora, conforme cada contrato, pagar essa taxa.
Outros gastos, como os do cartório, também podem ocorrer.
Quais as diferenças entre alienação fiduciária e hipoteca?
Na alienação fiduciária, o imóvel é transferido do nome do devedor (fiduciante) para o do credor (fiduciário) como garantia de que a dívida será quitada. Já na hipoteca, a propriedade também funciona como “moeda de troca”, mas fica registrada no nome do devedor.
Na prática, isso significa que uma pessoa pode contratar empréstimos para diversas finalidades, oferecendo o imóvel como garantia de pagamento.
Na maioria das vezes, os gastos do credor para recuperar seu investimento são maiores na modalidade de hipoteca do que na alienação fiduciária.
No que diz respeito à segurança, a garantia assegurada pela alienação fiduciária é maior, porque o credor fica com a propriedade do imóvel até receber todo o valor a que tem direito.
Quando vale a pena utilizar a hipoteca como forma de garantia de crédito?
A modalidade da hipoteca permite que o devedor ofereça o imóvel como garantia de pagamento para outros empréstimos, pois ele continua a ter a propriedade do imóvel mesmo com a contratação do financiamento.
Já na alienação fiduciária, há mais segurança por parte do credor, e portanto é possível reduzir juros no financiamento e pagar a propriedade em mais parcelas, afinal, o próprio imóvel adquirido garante a quitação da dívida.
E agora que você já sabe como funciona a alienação fiduciária imóvel e quais são as principais vantagens de optar por essa modalidade de garantia, que tal conhecer outros conteúdos no blog da UBlink? Aqui, você encontra outras dicas para simplificar burocracias, fica sabendo de novidades do segmento imobiliário e muito mais!