Compra de imóveis prontos: há boas oportunidades para as classe média e alta
Descontos e prazos de pagamento mais longos estão entre as benesses oferecidas a potenciais clientes
Por Redação Em:
Por Chiara Quintão
Quem pretende comprar um imóvel residencial novo pronto dos padrões médio ou alto pode encontrar, neste momento, a janela de oportunidade buscada. Diante do grande volume de imóveis com entrega em 2022 e em 2023, várias incorporadoras têm oferecido aos clientes descontos diretos ou melhores condições de compra de imóveis concluídos ou em via de serem entregues.
Potenciais compradores de apartamentos e casas contam também com o fato de que a Caixa Econômica Federal – principal banco operador de crédito habitacional – está sem elevar os juros do segmento, há alguns meses, apesar de a Selic ter subido até o patamar de 13,75%. Justamente a Caixa é a instituição que atua como fiel da balança que calibra o movimento em relação aos juros feito pelos demais bancos que atuam com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança (SBPE).
A Caixa deverá anunciar aumento das taxas do financiamento imobiliário ainda neste ano ou no início de 2023, na avaliação de André Mazini, analista do Citi Brasil. Ou seja, o comprador que já contratar o crédito habitacional poderá obter taxas menores do que as de daqui a um ou dois meses. O banco público elevou os juros em meados do ano e manteve estáveis as taxas para a habitação durante o período eleitoral.
Quando o Comitê de Política Monetária (Copom) voltar a reduzir a Selic, em algum momento do próximo ano, o ajuste deverá ser seguido pelos bancos com operações de financiamento habitacional, incluindo a Caixa. “Mas há um risco de os juros [do crédito imobiliário] subirem antes de caírem”, afirma Mazini.
Durante a construção dos empreendimentos, o comprador paga prestações à incorporadora, com correção das parcelas pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Na conclusão do imóvel, a empresa repassa os recebíveis do cliente para um banco, ou seja, transfere sua dívida para uma instituição financeira, que cobrará juros pelo crédito concedido.
Na aquisição de um imóvel pronto, o repasse ocorre imediatamente, e o comprador já sabe qual o patamar do custo do financiamento bancário.
A projeção para a Selic, no fim de 2023, é de 11,25%, segundo o relatório Focus, do Banco Central (BC), abaixo dos 13,75% atuais e estimados para o encerramento deste ano.
“Ainda é um patamar muito elevado. Se a inflação cair, a redução dos juros poderá ocorrer mais rapidamente. Minha preocupação é que um aumento do déficit público possa acelerar a inflação”, afirma o empresário Rubens Menin, fundador da MRV&Co e presidente do conselho de administração da companhia, acrescentando estar apreensivo em relação aos rumos da Selic por ainda não haver conhecimento em relação a quem irá compor a equipe econômica do próximo governo.
No entendimento de Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o momento continua positivo para a compra de imóvel. “Em relação a outros países, os preços continuam mais baixos no Brasil. Para 2023, a expectativa é de estabilidade dos valores, mas haverá correção no médio prazo”, afirma França.
Na avaliação de Fábio Tadeu Araújo, sócio da consultoria Brain Inteligência Estratégica, a melhor hora para a compra de um imóvel para morar é “quando a pessoa precisa”. “A aquisição de um imóvel tem impacto de longuíssimo prazo. É equivocado o consumidor tomar a decisão de compra somente se baseando no mundo ao seu redor em determinado momento”, diz Araújo.
Para investidores, porém, é válido comparar o ganho potencial com a compra de imóveis em relação ao de aplicações financeiras, ressalta o sócio da Brain.
Caminhos para acelerar vendas
No início de outubro, a Tecnisa lançou uma torre com 150 unidades no Jardim das Perdizes, na zona Oeste de São Paulo, da qual 102 já foram vendidas. No último fim de semana, fez o pré-lançamento de outro prédio do bairro planejado, com 100 unidades, e recebeu 45 propostas de compra, que estão em análise.
“Nos outros empreendimentos, estamos concedendo, desde o início do ano, descontos médios de 15% sobre o preço de tabela dos imóveis para acelerar vendas”, conta o segundo o presidente da Tecnisa, Fernando Perez. Os abatimentos sobre os valores dessas unidades – todas em construção – somados aos aumentos de custos de materiais resultam em margens mais pressionadas da companhia.
De meados de 2020 até o terceiro trimestre deste ano, incorporadoras sentiram forte pressão de custos de materiais, o que resultou em repasses de parte das altas para os preços dos imóveis. Mas, diante da perda de poder de compra da população, ficou mais difícil ajustar os valores de venda das unidades destinadas à média renda, e as empresas passaram a facilitar as condições de comercialização.
“Os imóveis estão hoje com valor real [descontada a inflação] menor do que há 18 meses”, afirma o presidente da Tecnisa.
No mercado, há incorporadoras assumindo gastos que são de responsabilidade de quem adquire uma unidade, como o de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esse tipo de iniciativa costuma ser muito bem recebido por compradores, ainda mais quando se considera que as pessoas ficam descapitalizadas após a aquisição da moradia que, em geral, é o bem mais caro da vida.
“Trata-se de uma forma mais inteligente de concessão de desconto”, afirma Hugo Grassi, também analista do Citi Brasil. Quando o abatimento é concedido sobre o preço da unidade, a diferença é menos sentida pelo comprador do imóvel, segundo Grassi, por ser diluída ao longo do período do financiamento.
No último fim de semana, a Helbor realizou, na capital paulista, o evento “Só a Helbor tem”, com condições melhores de financiamento para compradores de unidades de empreendimentos prontos e em construção localizadas em São Paulo, São Bernardo e Guarulhos, e pagamento das despesas de condomínio por seis meses. Foi a 106ª edição do evento.
Segundo o diretor de vendas da Helbor, diante das condições oferecidas, a primeira pessoa da fila de entrada do evento chegou às 2:29 e a segunda, às 2:30 do sábado. Além de meio ano de condomínio grátis, os compradores puderam financiar até 90% dos apartamentos pelo Bradesco – a fatia máxima de mercado é de 80% – a taxas de juros menores do que as oferecidas, tradicionalmente, pelo principal banco parceiro da incorporadora. No fim de semana, a velocidade de comercialização medida pelo indicador VSO chegou a 5%, ante a média mensal de 4%.
A REM Construtora tem três projetos com entrega prevista para o curto prazo: um para dezembro, outro para janeiro e um terceiro para fevereiro. Para acelerar as vendas, a empresa tem oferecido prestações sem correção pelo INCC para unidades de dois deles e um ano de condomínio grátis para imóveis de outro. A intenção é zerar os estoques até o fim de 2023.
Nas estimativas do diretor-geral da REM, Rodrigo Mauro, os apartamentos em estoques dos três empreendimentos vão corresponder a 25% do total a partir do começo do próximo ano. Não se trata de um patamar ruim, segundo Mauro, quando se considera o mercado, mas a fatia supera a média histórica da incorporadora. Isso se deve ao aumento da concorrência em Perdizes, na zona Oeste de São Paulo, aos juros mais elevados, às eleições e à Copa do Mundo, segundo o diretor-geral.
A EZTec está oferecendo tabela direta, ou seja, crédito aos clientes para a compra de imóveis prontos, ao custo de 7,9% mais IPCA, e tem aceitado entrada reduzida, de acordo com fontes de mercado. Procurada, a companhia não se manifestou.
Por ter apenas 20 unidades em estoque, a Benx – incorporadora do grupo Bueno Netto – não aposta em nenhuma promoção no momento. Conforme o diretor-geral da Benx, Luciano Amaral, dois anos atrás, a incorporadora decidiu considerar, na viabilidade dos projetos, verba de marketing adicional e prazo de 12 meses após a entrega para a conclusão da venda do estoque dos empreendimentos.
A Trisul não tem planos, por enquanto, de oferecer descontos aos compradores. “Nosso estoque pronto é muito baixo, corresponde a menos de 7% do total e não está concentrado em nenhum produto ou nenhuma região. Mas teremos muitas entregas em 2023, o que pode demandar alguma adequação”, diz o diretor de marketing e inteligência de mercado da Trisul, Lucas Araújo.
Aos poucos, a UBlink começa oferecer alguns imóveis de incorporadoras. Na prática, parte das oportunidades de compra de moradias, atualmente, podem estar em oferta na plataforma da proptech.
As benesses oferecidas pelas incorporadoras tendem a se refletir em margens menores para as companhias em 2023. “As despesas com vendas aumentaram, assim como os gastos com publicidade para cada venda”, diz Mazini.
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