Entenda o financiamento imobiliário pelo SBPE
Conheça como funciona o crédito habitacional que é realizado com recursos da poupança, quem pode usá-lo, qual o valor máximo do imóvel e suas taxas de juros
Por Redação Em:
Quando você procura um banco para financiar a compra de um imóvel residencial novo ou usado com valor até R$ 1,5 milhão, é bastante provável que você esteja usando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), mesmo que não saiba disso. Nessa modalidade de empréstimo, a fonte de recursos utilizada pela instituição financeira é a poupança, a aplicação financeira mais popular do Brasil.
Bancos públicos e privados que fazem parte do SBPE precisam destinar 65% do valor captado pela poupança para o crédito imobiliário. Na prática, quanto maior o saldo de poupança do banco, mais dinheiro estará disponível para esse tipo de financiamento.
No fim de setembro de 2022, esse saldo somado de todos os bancos era de R$ 757,71 bilhões, valor 4,2% menor do que no mesmo mês do ano passado, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Com isso, o capital com potencial para ser emprestado na compra da casa própria também caiu.
Os bancos integrantes do SBPE utilizam o dinheiro da poupança na concessão de crédito imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Nesse sistema, o prazo máximo para pagamento do crédito é de 35 anos, e o financiamento é limitado a 80% do valor do imóvel.
As instituições financeiras podem, porém, optar por prazos e limites de crédito menores. A Caixa Econômica Federal – banco que lidera o financiamento imobiliário no Brasil – costuma oferecer as melhores condições aos clientes. Trata-se do banco público
Para imóveis avaliados com preço acima de R$ 1,5 milhão, o crédito é oferecido pelo SFI, que utiliza recursos privados a taxas maiores do que a remuneração da poupança. Por ter custo de captação superior, o SFI concede empréstimos com taxas de juros mais elevadas do que as do SFH. O SFI financia imóveis residenciais e comerciais, sem limite de valor ou de percentual para o crédito.
Como funciona o financiamento pelo SBPE?
Quem busca empréstimo para a compra de um imóvel enquadrado no SBPE, ou seja, com preço avaliado em até R$ 1,5 milhão, precisa procurar um banco que atue no segmento e ter renda mínima familiar de R$ 5 mil.
Além dos limites de valores e de percentual financiado oferecidos por cada instituição, o pagamento das parcelas não pode ultrapassar 30% da renda de quem contrata o empréstimo – que podem ser uma ou mais pessoas compondo os rendimentos. Em outras palavras, a renda total de quem busca o empréstimo deve ser de pouco mais do que três vezes o valor da parcela.
O interessado no financiamento precisa ter 18 anos ou mais, ser brasileiro ou ter visto de permanência, e não ter o nome em instituições como Serasa e SPC, nem estar irregular com a Receita Federal.
O pagamento de um empréstimo feito nos moldes do SBPE é realizado pela tabela SAC. Nesse modelo, as prestações começam mais altas e têm valor decrescente devido à redução da cobrança de juros ao longo do tempo.
Uso do FGTS em financiamentos com recursos da poupança
A pessoa que contrata o financiamento pelo SFH para um imóvel comprado para moradia própria pode utilizar também os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na aquisição.
O mutuário pode usar o FGTS se a residência estiver situada na mesma cidade, em município vizinho ou na mesma região metropolitana em que a pessoa exerce seu trabalho principal ou tiver residência há mais de um ano. São necessários pelo menos três anos de carteira assinada com recolhimento do fundo.
Para cada emprego com carteira assinada, o trabalhador tem uma conta vinculada ao fundo, na qual o empregador deposita o correspondente a 8% do valor bruto do salário do funcionário.
Saiba mais sobre como utilizar essa reserva pelo post O que é FGTS e quando os recursos do fundo podem ser utilizados na compra da moradia?
Quais são as taxas de juros do financiamento SBPE?
No crédito imobiliário com recursos de poupança, as taxas de juros cobradas ao ano, no mercado, vão de 9,16% mais TR a 10,12% mais TR, conforme simulação feita pela plataforma Melhortaxa em novembro de 2022.
O custo efetivo total (CET) – que inclui juros, comissões e outros encargos financeiros – máximo permitido é de 12% ao ano.
No fim de outubro de 2022, o Comitê de Política Monetária (Copom) manteve, pela segunda vez consecutiva, a taxa básica de juros Selic em 13,75% ao ano. A Selic é a referência para as taxas cobradas pelos bancos em diversas operações de crédito.
Logo, cada vez que ocorre uma redução da taxa básica, o custo do crédito habitacional tende a diminuir, assim como o valor da parcela do empréstimo. Com isso, um número maior de compradores passa a ser elegível para a obtenção dos recursos, o que estimula a procura por moradias e, consequentemente, a produção imobiliária.
Já na mão inversa, quando a Selic sobe, o custo do financiamento imobiliário cresce. Segundo cálculos da Fundação Getulio Vargas (FGV), o CET do financiamento imobiliário aumenta 1 ponto percentual, em média, a cada 2,3 pontos percentuais de alta da Selic.. A estimativa considera a compra de um imóvel de dois dormitórios com valor de R$ 250 mil e financiamento correspondente a 80%.
De acordo com a FGV, 4 milhões de famílias deixaram de ter renda qualificada para obter crédito habitacional com a elevação gradual da Selic de 2%, no início do ano passado, para 13%. Quando a taxa básica de juros chegou a 13,75%, mais gente ainda ficou de fora.
De janeiro a setembro, o financiamento habitacional caiu 11,8%, na comparação anual, para R$ 136,48 bilhões.
Diferenças entre o SBPE e o Casa Verde e Amarela
Criado em 2009 como Minha Casa, Minha Vida, o Casa Verde e Amarela foi o nome adotado no governo do presidente Jair Bolsonaro para o programa habitacional direcionado à população de baixa renda.
Diferentemente do crédito com recursos de poupança, o programa é financiado com recursos do FGTS e conta também com subsídios de parte do valor do imóvel pelo governo.
A renda familiar para enquadramento no Casa Verde e Amarela não pode ultrapassar R$ 8 mil.
As taxas de juros do programa variam conforme a faixa de renda, podendo ir de 4,25% ao ano até 7,16% ao ano.
Desde setembro de 2022, o prazo para a quitação de um financiamento do programa habitacional passou de 30 anos para 35 anos, que é o mesmo limite para o pagamento do crédito com recursos de poupança.
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