Mudança de cenário empurra incorporadoras para mercado de locação

Por Chiara Quintão

A demanda por locação residencial tem crescido, no mercado paulistano, estimulada pela busca de mais mobilidade e pelo aumento dos juros do financiamento habitacional. Por muito tempo associado à ideia de moradia provisória, o aluguel vem ganhando espaço como opção de parte das pessoas das classes média e alta que preferem facilidade à posse de uma casa ou um apartamento, ou que consideram mais prudente investir seus recursos em renda fixa e escolher onde viver conforme o momento da vida em que se encontram.

Diante da mudança do comportamento de uma parcela dos consumidores e do cenário macroeconômico mais desafiador para a venda de imóveis, há incorporadoras ampliando suas atividades para o segmento de locação. “Muita gente passou a ver o aluguel como forma de estar mais livre. Nossa visão sobre a evolução da gestão do mercado de locação é de longo prazo. Esse mercado ainda é muito arcaico no Brasil”, diz Rubens Czeresnia Taragona, head of asset and property management da SKR Construtora e Incorporadora.

A SKR – da qual a Cyrela tem 50% de participação – tem parceria com o fundo canadense CPPIB e com a Greystar Real Estate Partners para a construção de três empreendimentos residenciais para locação na zona Oeste da cidade de São Paulo. O CPPIB é majoritário do fundo detentor dos três projetos, do qual a Greystar e a SKR também possuem fatias. O primeiro prédio começará a operar no início de 2023, e as obras dos outros dois terão início no segundo semestre.

No Brasil, o negócio de multifamily – empreendimentos com várias propriedades para aluguel pertencentes a uma empresa ou investidor – ainda é incipiente, mas em mercados desenvolvidos, como os Estados Unidos, o modelo movimenta grandes números e faz parte da realidade há bastante tempo. 

Ranking do portal Multi-Housing News (MHN) aponta que a Greystar – maior companhia com atuação no segmento em território americano – produziu quase 28 mil unidades no período de 2018 a 2021. No fim de junho do ano passado, a empresa tinha 20.747 unidades em produção.

Em São Paulo, a incorporadora Idea!Zarvos – conhecida pela arquitetura autoral em seus projetos – começará a construir, em seis meses, o primeiro prédio destinado, exclusivamente, para locação. A Idea!Zarvos tem parceria com a gestora de recursos Paladin para desenvolver três projetos no segmento – nos Jardins, no Itaim Bibi e em Pinheiros. Por enquanto, possui 30 apartamentos de alto padrão para aluguel, distribuídos em seus empreendimentos da Vila Madalena. “A demanda está bem elevada, mas nosso negócio em locação ainda é incipiente”, conta o fundador, Otavio Zarvos. 

Já a JFL Living nasceu como plataforma de gestão de unidades residenciais para aluguel. “Os clientes buscam a locação pela facilidade e pela experiência”, afirma a CEO, Carolina Burg Terpins. Com atuação no segmento de alto padrão, a JFL tem hoje o mesmo patamar de ocupação do pré-pandemia, por volta de 80%. Mas, diferentemente do início de 2020, quando apenas o empreendimento VHouse estava em operação, há quatro projetos rodando. O quinto começará a ser operado em breve.

“A locação representa uma parte da demanda por imóveis. Nem todo mundo deseja ou consegue comprar um imóvel, ou está no momento de se fixar”, diz Rodrigo Luna, presidente dos conselhos da Plano&Plano e do Secovi-SP. 

Levantamento do Secovi-SP aponta que, na capital paulista, houve aumento de 1,8% do valor médio de locação residencial nos 12 meses encerrados em abril. Considerando-se os valores de locação de quatro capitais – São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre –, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), acumula alta de 8,83%, nos 12 meses até maio. A variação é inferior aos 11,73% do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – principal indicador de inflação do país – do mesmo período. 

Na JFL Living, porém, o preço médio mensal de locação por metro quadrado aumentou muito acima da inflação, passando de R$ 180, no pré-pandemia, para R$ 217, o que indica demanda elevada por aluguel de unidades de alto padrão. “Ainda perdemos clientes por não termos oferta de todas as tipologias que queremos”, diz Carolina. 

Se pessoas recém-separadas ainda se destacam entre os principais interessados em morar nas unidades da JFL, outros perfis passaram a ter mais presença a partir da pandemia. É o caso de quem se mudou com a família para o interior ou litoral do Estado de São Paulo e ainda não decidiu se vai voltar a viver na capital paulista. O número de reformas de residências cresceu, também resultando em mais demanda. Há ainda empreendedores que passam parte da semana em São Paulo.

O lado financeiro também pesa na tomada de decisão das pessoas. “Tem gente deixando o dinheiro na aplicação e preferindo morar de aluguel”, diz Carolina. O fundador da Idea!Zarvos avalia que a elevação da taxa de juros vai contribuir para que as pessoas reflitam mais “sobre comprar ou alugar um apartamento”. À medida que as eleições majoritárias se aproximam, a procura por locação também tende a crescer, pois a instabilidade do cenário resulta em mais demora na tomada da decisão de compra. 

A Plano&Plano – uma das incorporadoras participantes do programa habitacional Casa Verde e Amarela – entrou, recentemente, no segmento de aluguel, inovando na oferta de produtos para a baixa renda. A companhia separou 100 unidades de seu estoque pronto para locação e está oferecendo os imóveis já decorados. “Há uma demanda enorme por aluguel. Muita gente precisa de um imóvel, mas não consegue o crédito por algum motivo”, conta Luna.