Copom mantém Selic a 13,75%, e cenário segue mais favorável à locação de imóveis

Por Rogério Santos (*)

O anúncio da decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de manter a taxa básica de juros em 13,75%, na sua primeira reunião de 2023, deixa claro que o cenário macroeconômico continua mais favorável à locação do que à compra de imóveis neste início de 2023. Até que a inflação dê sinais claros de arrefecimento e que a Selic volte a ser reduzida em relação ao patamar em que se encontra desde setembro, não há razões para queda das taxas cobradas pelo crédito imobiliário.

Parte dos compradores potenciais de imóveis para morar tende a continuar a recorrer ao aluguel, e os preços de locação residencial seguirão pressionados. Ao mesmo tempo, para investidores, investimentos financeiros ainda se mostram mais interessantes do que os ganhos a serem obtidos com renda de propriedades a serem adquiridas. Da ponta da oferta, algumas incorporadoras já começaram a lançar produtos, em 2023, mas a cautela ainda se mostra presente nos discursos da maioria das empresas.

O mercado continua a esperar Selic de 12,5% no encerramento do ano, conforme o Boletim Focus. Em relação ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a pesquisa divulgada pelo Banco Central (BC) apontou estimativa de 5,74%, acima dos 5,48% da semana anterior.  Pesam, nas projeções dos analistas, as incertezas fiscais e a expectativa de aumento dos gastos públicos. 

O Conselho Monetário Nacional (CMN) tem como meta para a inflação deste ano 3,25%, com tolerância de 1,5 ponto percentual para baixo ou para cima. No último dia 24, o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) divulgou IPCA-15 de 0,55% em janeiro. O indicador funciona como uma prévia do IPCA, principal referência da inflação do país. 

Nesta semana, analistas ouvidos pelo Boletim Focus apontaram projeção de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil de 0,79% para 0,8% em 2023. Apesar da leve alta, a estimativa segue muito abaixo dos cerca de 3% que se espera que a economia brasileira tenha crescido no ano passado.

Diante de um temor de recessão global, o mercado acompanha, passo a passo, os rumos da inflação e dos juros também nas principais economias do mundo. Em 2022, os Estados Unidos registraram sua maior inflação em mais de quatro décadas, de 6,5%. Para tentar conter o dragão inflacionário, o Federal Reserve (FED) reajustou os juros americanos, que já estavam no maior patamar em 15 anos – de 4,25% a 4,50% –, em 0,25 ponto percentual, nesta quarta-feira, para de 4,5% a 4,75%.

Recentemente, o Departamento de Comércio americano divulgou que o PIB do país cresceu 2,1%, no ano passado, ou seja, menos da metade dos 5,9% de 2021. A desaceleração da expansão do PIB de 3,2%, no terceiro trimestre, para 2,9%, no período de outubro a dezembro, teve como consequência a diminuição do ritmo de altas dos juros pelo FED. 

Voltando ao mercado imobiliário brasileiro, quando se consideram as preocupações com a inflação doméstica e o risco de recessão mundial, não esperamos que haja uma queda da Selic, antes do próximo ano, que resulte em aumento da venda de imóveis e na redução da demanda por aluguel.

Nos últimos anos, empresas, fundos e “family offices” deram início a aportes em projetos imobiliários destinados à locação residencial, conhecidos como “multifamily”, modelo desenvolvido em larga escala no mercado já maduro dos Estados Unidos. Os investidores se interessam não somente pela compra de unidades no varejo, mas pela aquisição de volume relevante de imóveis em função do crescente potencial de locação, reforçado pelo atual ambiente macroeconômico do Brasil.

(*) Rogério Santos é um dos fundadores da UBlink