Mesmo com forte demanda por imóveis de luxo, incorporadoras mantêm cautela em relação a lançamentos

A demanda por imóveis dos padrões alto e altíssimo segue aquecida, na cidade de São Paulo, mesmo com a piora do cenário macroeconômico, mas a decisão de algumas incorporadoras em relação a apresentar os lançamentos planejados ainda vai depender das condições de mercado neste ano de incertezas econômicas e políticas.

A Construtora São José, por exemplo, só vai definir o que lançará dos seus quatro projetos residenciais de alto padrão conforme o cenário do segundo semestre. “Gosto de lançar por opção e não por necessidade”, diz o sócio-fundador da Construtora São José, Mauro Silvestri.

Sem estoque pronto, a São José vende, atualmente, unidades de altíssimo padrão em construção, localizadas nas proximidades da avenida Faria Lima, na zona Sul de São Paulo. O preço médio por metro quadrado está em torno de R$ 45 mil. “Temos feito vendas significativas para o mercado de luxo, por conta da resiliência dos compradores do segmento”, diz Silvestri.

Em média, os clientes da São José pagam como entrada o correspondente à fatia de 60% a 70% do valor total. Consumidores de unidades de alto padrão e de luxo não têm a mesma dependência de financiamento bancário do que os de padrões menores de renda. Assim, o aumento dos juros no crédito habitacional impacta menos a tomada de decisão de compra de imóveis por esse perfil mais seleto.

A “turma dolarizada” – quem tem imóveis fora do Brasil e renda fora do país –, segundo Marcelo Dzik, diretor executivo de incorporação da Even, integra o grupo de clientes que buscam unidades dos padrões mais elevados. “A valorização do dólar, nos últimos anos, deixou os imóveis mais baratos em reais”, ressalta Dzik.

A incorporadora considera unidades de alto padrão as que são vendidas na faixa de R$ 2 milhões a R$ 4 milhões. A partir desse valor, a Even classifica os imóveis como do segmento de luxo.

Tanto na São José quanto na Even, compradores finais respondem por 90% do total, enquanto investidores ficam com os demais 10% dos imóveis de alto padrão e luxo. Segundo Dzik, com juros mais altos, quem investe em imóveis passa a exigir melhores condições de pagamento, mas “não desaparece”. “Há investidores quase especializados em imóvel, que conhecem o ciclo e gostam de ter propriedades no seu patrimônio”, diz o executivo.

No momento, unidades residenciais de luxo em estoque da incorporadora Lucio são vendidas de R$ 45 mil a R$ 50 mil. “O mercado continua comprador, mas a compra requer mais reflexão e o cliente compara [produtos] um pouco mais”, afirma o presidente, Lucio Junior. A incorporadora prevê lançar, em outubro, um projeto do segmento em parceria com a Bolsa de Imóveis com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 700 milhões.

Localizado no Itaim Bibi, o empreendimento terá unidades com 540 metros quadrados e preço médio “não inferior a R$ 50 mil por metro quadrado”. Segundo o presidente da Lucio, a apresentação desse projeto não está condicionada aos rumos da economia e da política. “Acreditamos no mercado e no Brasil. Infelizmente, estamos acostumados com todas as turbulências”, diz.

A produção de empreendimentos para as rendas mais elevadas envolve, segundo incorporadoras, dificuldades adicionais, como a da formação de terrenos, vista como uma das barreiras de entrada no segmento, e limitações do potencial construtivo resultantes do Plano Diretor. “Está muito difícil produzir em São Paulo”, afirma o presidente da Lucio.

Além de compradores de unidades de alto padrão e de luxo serem mais exigentes em relação à localização, demandam imóveis com plantas flexíveis e que façam parte de projetos com ampla área de lazer, ressalta Dzik, da Even. O executivo diz não saber quando a oferta de unidades dos padrões mais elevados será suficiente para atender à demanda como um todo. “A pandemia puxou bastante a demanda pelo mercado de luxo”, afirma Dzik.