Atenções do setor imobiliário se voltam aos rumos da política fiscal do novo governo

(*) Por Rogério Santos

A condução da política fiscal pelo presidente eleito, Luiz Inácio Lula da Silva, tende a ser o principal ponto de atenção dos diversos setores da economia em relação ao novo governo. O rumo das contas públicas afeta o cenário de inflação e, consequentemente, da condução da política de juros do país. E juros em queda – o que se espera para algum momento de 2023 – fazem parte dos fundamentos para a expansão do setor imobiliário.

Nas duas últimas reuniões, o Comitê de Política Monetária (Copom) manteve a Selic em 13,75%. Há expectativa que a taxa básica seja reduzida, até meados do próximo ano, com reflexos na queda dos juros cobrados pelos bancos, no financiamento habitacional, a compradores de imóveis e a construtoras. 

Outro impacto da diminuição da Selic é que ativos reais, como a compra de imóveis para locação ou posterior revenda, se tornam mais interessantes do que a aposta em aplicações financeiras a partir de um certo patamar da taxa.

No mercado, há quem considere a possibilidade de, com a mudança de governo, o Banco Central (BC) demorar um pouco mais para reduzir a Selic. Isso pode impactar o apetite pelo crédito habitacional por parte de instituições que fazem financiamentos com recursos de poupança, segundo um analista ouvido pela área de conteúdo da UBlink. Mas não se espera nenhuma mudança drástica do cenário. 

No fim de outubro, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) divulgou que o financiamento habitacional caiu 11,8%, de janeiro a setembro, para R$ 136,48 bilhões. Nos 12 meses encerrados em setembro, a queda foi de 6,3%, para R$ 187,2 bilhões. Ainda assim, a entidade estima que este será o segundo maior ano em concessão de crédito imobiliário com recursos da poupança.

Em relação à produção de imóveis para a baixa renda, a vitória de Lula é vista como positiva para o programa habitacional. Em seu discurso após a definição da eleição majoritária, Lula prometeu retomar o Minha Casa, Minha Vida, com prioridade para as famílias de baixa renda.

Vale lembrar que, independentemente de quem venceu o pleito, um cenário mais previsível é bastante relevante para a tomada de decisões pelos participantes do setor imobiliário, cujos ciclos são longos e muito afetados pelos rumos da macroeconomia.

No começo de 2023, quando as incorporadoras divulgarem os números operacionais do quarto trimestre, ficará claro se houve a desaceleração de lançamentos e vendas esperada para os últimos meses de 2022. 

Este deverá ser um ano com calendário mais curto para os lançamentos de imóveis. Tradicionalmente, as empresas param de apresentar projetos no fim da primeira quinzena de dezembro. Desta vez, a interrupção temporária deve ocorrer em meados de novembro, quando terá início a Copa do Mundo.

No terceiro trimestre, houve redução do ritmo de lançamentos, mas inferior à prevista pelo mercado. 

De julho a setembro, o Valor Geral de Vendas (VGV) dos projetos apresentados pelas 16 incorporadoras listadas em bolsa que já divulgaram prévias caiu 13,7%, para R$ 8,5 bilhões, segundo levantamento da área de conteúdo da UBlink. No acumulado de nove meses, essas empresas lançaram R$ 26,1 bilhões, com redução de 1,3% ante o intervalo equivalente de 2021.

Em relação às vendas, porém, os números consolidados apontam crescimento de 6,8%, para R$ 7,9 bilhões, no trimestre, e aumento de 6,4%, no período de janeiro a setembro, para R$ 23,6 bilhões. 

Na capital paulista – maior mercado imobiliário do país –, o volume de unidades residenciais lançadas em setembro teve expansão de 5,9%, para 8.225, segundo o Secovi-SP. Foram vendidas 6.255 unidades, ou seja, 22,9% a mais do que no nono mês do ano passado. Nos 12 meses encerrados em setembro, houve crescimento de 1% no volume apresentado e de 6% no total comercializado.

Para 2023, a demanda por residências segue elevada, independentemente do padrão de renda. Incorporadoras têm terrenos para desenvolver projetos e disposição para comprar mais áreas à medida que sentirem mais confiança no cenário macroeconômico e potencial de aumento da velocidade de vendas.

O setor segue atento também ao cenário internacional, que afeta diretamente os preços das commodities e as cotações do câmbio em um mundo cada vez mais interligado. 

Depois de dois trimestres em queda, a economia dos Estados Unidos voltou a crescer. Na semana passada, o Departamento de Comércio do país divulgou prévia do Produto Interno Bruto (PIB) americano, que aponta expansão de 2,6%, no terceiro trimestre, acima da expectativa de mercado, de 2,4%. 

Por outro lado, o FED – o Banco Central dos Estados Unidos – ainda está no processo de elevar os juros da maior economia do planeta para enfrentar a forte inflação vivida pelos americanos. Nesta semana, o FED aumentou a taxa em 0,75 ponto percentual, para a faixa de 3,75% a 4% ao ano. Foi a sexta alta anunciada em 2022.

(*) Rogério Santos é um dos fundadores da UBlink