Cuidados na hora de usar uma calculadora de aluguel!
Preparamos neste post uma seleção das principais dicas e cuidados para você prestar bastante atenção quando usar uma calculadora de aluguel.
Por Redação Em:
Definir um valor para cobrar de aluguel pode parecer um desafio bastante complicado. Afinal, existe uma série de variáveis que devem ser consideradas, garantindo um preço justo para ambos os lados. Nesse momento, muitos partem para a calculadora de aluguel.
Embora pareça uma solução simples, ela nem sempre é realmente eficiente – e pode cometer erros capazes de prejudicar os seus ganhos. Quer entender melhor? Confira o nosso post!
Índice do conteúdo
O que é a calculadora de aluguel e quais os tipos?
A calculadora de aluguel é um facilitador oferecido por diferentes sites e instituições, que visa ajudar o proprietário de um imóvel a definir quanto cobrar de aluguel.
Basicamente, esses sites usam dados como localização do imóvel, o tipo de imóvel, a quantidade de quartos, a área aproximada, o valor do condomínio e a quantidade de banheiros para oferecer uma estimativa da quantia que deve ser cobrada.
Também existem outros tipos de calculadoras, como as que fazem as contas para os reajustes, baseadas nos índices mais usados em contratos de aluguel, o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
Ambos medem as variações de preços do mercado, mas cada um com metodologias diferentes. De uma forma simplificada, o IGP-M mede as variações de mercado considerando as diversas etapas da produção de um produto ou serviço, já o IPCA, se concentra na variação do preço para o consumidor final.
Uma calculadora de aluguel é confiável?
A calculadora de aluguel para reajustes é confiável, pois utiliza os dados referentes aos índices econômicos e realiza o cálculo automático para você.
Porém, calculadoras que visam indicar o valor a ser cobrado de aluguel de um imóvel não são muito precisas. Podemos contar com a ajuda delas para ter uma referência inicial de preço, mas é sempre importante considerarmos outros pontos na análise. Isso porque é utilizado apenas um algoritmo padrão para tentar colocar o valor de aluguel de seu imóvel próximo da média de outros na mesma região, sem levar em consideração o que o imóvel apresenta de características específicas ou diferenciais.
Pode ser, por exemplo, que você tenha um apartamento na mesma localização que vários outros disponíveis na internet – mas o seu imóvel conta com fatores que os outros não possuem. Esses diferenciais podem ser pontos como um acabamento de maior qualidade, ar condicionado, móveis planejados, entre outros elementos que proporcionem mais conforto aos futuros moradores e que, portanto, justificam um preço mais alto no aluguel.
Como calcular o valor do aluguel de um imóvel?
Já deu para notar que são vários os pontos que influenciam na hora de definir o valor do aluguel de um imóvel, e que podem não estar inclusos em uma calculadora de aluguel, não é mesmo? Separamos algumas dicas que podem te ajudar!
Preço médio do aluguel na região
O primeiro passo para definir o valor do aluguel é conferir o quanto os demais proprietários estão cobrando. É preciso analisar os imóveis em uma área próxima à sua e também com pontos parecidos como metragem, quantidade de quartos e banheiros, e demais detalhes gerais do imóvel.
Para fazer isso, você pode pesquisar em plataformas de aluguel ou pesquisar o preço do metro quadrado e multiplicar pela metragem do seu imóvel.
Situação da economia e a sua necessidade
O preço do aluguel não deixa de ser afetado pelo ritmo da economia. Afinal, se a economia não vai bem, certamente as pessoas terão menos dinheiro para pagar aluguel. Então, vale sempre ponderar essa questão. Analise se a economia está em alta ou em baixa e como isso está influenciando os preços dos aluguéis.
Outro ponto essencial é a sua necessidade. Se você precisa dessa renda rapidamente, é melhor pensar em baixar o preço do aluguel, assim as chances de alugá-lo mais rapidamente serão maiores. Já se você não tem tanta pressa, pode pensar em cobrar valores maiores.
Valor do condomínio e IPTU
Nunca se esqueça de considerar o valor do IPTU quando for decidir o valor a cobrar pelo aluguel, assim como o valor do condomínio. Somando-se essas duas taxas, por exemplo, pode ser que o valor do aluguel que você está pedindo fique muito fora da realidade da média da região ou do quanto o seu público pode pagar.
Se o IPTU do imóvel já está quitado, você pode acrescentar uma margem no valor da locação.
Localização
A localização é um dos pontos com maior peso no aluguel. Um imóvel bem localizado, seguro, com ótima infraestrutura e com fácil acesso às ruas e avenidas principais da cidade, por exemplo, costuma ter um valor mais alto de aluguel.
Analise ainda a disponibilidade de serviços, pensando nas pessoas para quem você deseja alugar seu imóvel. Por exemplo, se a ideia é alugar um apartamento para estudantes, ele será mais valorizado caso esteja próximo às universidades, pontos de ônibus e meios de transporte público. Já se você pretende alugar para famílias, estar próximo de escolas, parques e outras facilidades pode valorizar seu imóvel.
No caso de imóveis de alto padrão, como os condomínios de luxo, uma localização mais afastada, tranquila e residencial ajudará a agregar valor ao imóvel.
Público
É fundamental pensar em quais pessoas alugariam seu imóvel – e assim definir o quanto você poderá cobrar, pensando na realidade econômica dessas pessoas.
Para saber isso, avalie onde o seu imóvel está localizado e quem são os vizinhos que residem na área. Um bairro residencial será mais valorizado pelas famílias, enquanto bairros boêmios ou com uma vida noturna agitada poderão ser mais buscados por um público mais jovem.
Retorno sobre investimento a partir do valor de venda
Você pode estimar qual é o valor de seu imóvel, por exemplo, usando o valor do m² da região onde ele está situado. Neste caso, você irá definir qual é o valor de venda e, a partir dele, calcular o valor do aluguel.
Com o valor de venda em mãos, fica mais fácil visualizar seu imóvel como um ativo, e dessa forma seu retorno esperado deve ser atrativo em comparação com outras opções de investimento.
Uma lógica comum é comparar o valor do aluguel com o rendimento anual da poupança, o tipo de investimento mais seguro disponível, dividido por 12 meses. Vamos imaginar que o seu imóvel vale R$ 500.000 e depois comparar o quanto você teria de rendimento se o valor do imóvel estivesse aplicado. Para essa conta, supomos um rendimento de 6% ao ano, ou 0.5% ao mês.
Usando esse raciocínio o valor mínimo do aluguel será de 2.500 reais, ou seja, por menos que este preço o valor do aluguel gera um retorno menor do que se o imóvel fosse vendido e todo o dinheiro da venda fosse aplicado na poupança.
Estado de conservação do imóvel
Imóveis mais novos tendem a ser mais valorizados, já que os antigos podem ter problemas relacionados à infraestrutura ou deterioração, tanto pela idade natural como pelo uso.
Se o seu imóvel é antigo, vale a pena investir em uma reforma ou pequenas manutenções periódicas, como pinturas, que diminuem a desvalorização. Nesse ponto, também contam o padrão do acabamento usado ou as melhorias na planta que você fez – que podem adicionar mais valor ao seu aluguel.
Tamanho e infraestrutura
Quanto maior o imóvel, maior o valor do aluguel. Porém, nesse ponto, também é preciso considerar a idade da construção. Um imóvel grande, porém antigo pode não ter a mesma atratividade que um imóvel menor e novo.
Além da metragem, é importante considerar a infraestrutura que o imóvel apresenta. A quantidade de quartos, banheiros e a presença de estrutura de lazer são pontos importantes. Apartamentos com varanda são mais valorizados, assim como as casas com áreas de lazer e quintais amplos.
Em relação às plantas, imóveis com suítes e conceito aberto também têm uma valorização maior.
Condomínio
Os apartamentos são imóveis muito procurados para locação, assim como as casas em condomínios. Nesse caso, os condomínios mais bem estruturados também contam a favor da cobrança de um aluguel mais caro.
Pontos interessantes que ajudam a atrair as pessoas para o seu imóvel são: academia, piscina, área kids, área fitness, SPA, segurança, portaria 24 horas, mais vagas de estacionamento (e estacionamento coberto), lavanderia compartilhada, coworking, etc.
Mobiliado
Imóveis mobiliados têm um aluguel mais caro, com adição de cerca de 15% sobre o valor. Mas, é claro, isso é uma média. Tudo dependerá da qualidade e quantidade dos móveis e também do estado de conservação deles. Lembre-se também que móveis planejados, por serem mais valorizados, são elementos importantes para você justificar o valor do aluguel do seu imóvel.
Por outro lado, imóveis já mobiliados podem proporcionar uma boa economia no investimento inicial da mudança para o novo imóvel do ponto de vista do inquilino. Isso porque, neste primeiro momento, os gastos com eletrodomésticos, móveis e até mesmo com o serviço de frete podem ser poupados.
Sem contar que esse fator pode evitar uma perda financeira, caso na próxima mudança seja necessária a venda desses mesmos eletrodomésticos, como em cenários onde não faz sentido levar os móveis devido à distância, ou até mesmo por não serem compatíveis com o novo local.
Vale a pena estimar na ponta do lápis se o preço que você está propondo é um atrativo com relação aos gastos com a mudança de entrada e saída. Se este for o caso, isso pode ser um fator positivo para atrair inquilinos que pretendem alugar seu imóvel sem querer se preocupar muito com a mudança, por exemplo.
Preferências pessoais
Dependendo do público que você pretende atrair, existem outros detalhes que fazem a diferença. Apartamentos em andares mais altos têm aluguel mais caro, porque oferecem mais tranquilidade e privacidade.
Outros atributos podem ser destacados, como imóveis voltados para o sol da manhã, com boa iluminação, pé direito alto, boa ventilação, com mais espaço nas garagens, entre outros.
O que mais pode influenciar nesse cálculo?
Além dos fatores relacionados ao imóvel propriamente dito, é importante pensar também no contrato da locação. Por exemplo, os riscos aos quais você, como locador, está exposto.
As garantias são pontos essenciais nesse quesito, porque elas ajudam a tornar o contrato mais justo. É o locador quem define quais garantias irá aceitar. Você pode pensar em cobrar um aluguel mais barato, caso tenha uma garantia mais sólida, como um fiador confiável, um seguro-fiança ou uma caução.
A definição da garantia também poderá influenciar no quão atrativo o seu imóvel é ou não para os futuros locadores. Quanto mais garantias você aceitar, mais fácil será a negociação.
Reajuste e detalhes do contrato
Não se esqueça que, independentemente do valor cobrado, todos os contratos de aluguel em áreas urbanas são regidos pela Lei do Inquilinato. Então, confira quais são os pontos essenciais da lei para fazer um contrato legal.
Também é importante incluir no contrato como será feito o reajuste do aluguel. Ele pode acontecer tanto na renovação do contrato como no aniversário, no caso de contratos com vigência maior que 12 meses. O reajuste não é obrigatório, e sim uma opção do proprietário.
O cálculo de como será feito esse reajuste deve, obrigatoriamente, estar disposto em contrato, indicando sobre qual índice econômico ele é atrelado. O mais usado é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Para entender os detalhes dos percentuais, acesse o site da FGV.
Outra possibilidade é atrelar o reajuste ao IPCA (Índice de Preços para o Consumidor Amplo), que mede o custo de vida no país. Ele é divulgado todos os meses pelo IBGE.
Para fazer o cálculo é só multiplicar o valor do aluguel pelo índice acumulado nos 12 meses anteriores. Antes de fazer o reajuste, sempre notifique com antecedência o inquilino para que ele se prepare financeiramente e possa decidir se irá ou não renovar o contrato de acordo com o novo valor.
Como você viu, definir o valor do aluguel não é uma tarefa simples e, ao utilizar uma calculadora de aluguel, é sempre importante conferir e considerar outras variáveis que podem não terem sido incluídas no cálculo. O mais indicado é sempre contar com uma assessoria imobiliária especializada, que também tornará o processo mais seguro e garantirá que o contrato de locação estará dentro da lei.
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