Conheça os impactos da economia e das mudanças culturais no mercado de locação
Demanda por aluguel residencial cresce a partir da combinação de juros elevados e necessidade de mais mobilidade
Por Redação Em:
Por Chiara Quintão
As taxas de juros elevadas, a busca de mais mobilidade urbana e as mudanças culturais aceleradas pela pandemia de covid-19 e continuam a impulsionar a demanda por aluguel residencial em todos os padrões de renda, com impacto no aumento dos preços de locação das moradias. Esse mercado tende a seguir em expansão nos próximos anos, segundo especialistas ouvidos pelo Blog da UBlink.
Cada vez mais, quem está no início da carreira e não quer se prender a um lugar e a um financiamento imobiliário recorre ao aluguel como forma de morar. Esse comportamento tem influenciado gerações que cresceram com a referência portuguesa da necessidade de ter um imóvel como segurança. Exemplo disso são pessoas mais velhas que buscam comodidades de moradia com serviços.
Engrossam a lista dos locatários pessoas recém-separadas, expatriados e quem optou, durante o período de isolamento, por morar no interior ou litoral e decidiu, em função do trabalho híbrido, continuar perto da natureza, mas ter uma base em algum grande centro, por exemplo, a cidade de São Paulo.
“Parte das pessoas não pretende comprar um imóvel ou estar presa ao que possui. Ao adquirir uma unidade, nem sempre é possível conseguir a localização e o tamanho desejados”, avalia Roseli Hernandes, diretora de locação residencial do Secovi-SP, acrescentando que a locação permite que o inquilino more onde necessita. “Não necessariamente a pessoa precisa ter um imóvel para usufruir do bem estar e do conforto da casa”, acrescenta.
Carolina Burg, CEO da JFL Living, que atua no segmento de locação de alto padrão, conta que a empresa sentiu aumento de demanda por aluguel, neste ano, principalmente de apartamentos maiores. “Se tivéssemos mais imóveis grandes, estaríamos lotados em mais unidades. Com os juros altos, as pessoas preferem deixar o dinheiro no banco, rendendo, a imobilizá-lo”, conta a CEO.
No momento, a taxa de ocupação da JFL é de 90%. Os reajustes variam conforme o prédio, mas têm ficado pelo menos em linha com a inflação. Atualmente, há quatro empreendimentos em operação, e o quinto começará a rodar em janeiro. No início de 2020 – período pré-pandemia –, o único prédio da JFL em atividade era o VHouse. Todos os projetos se localizam em São Paulo.
A incorporadora Idea!Zarvos – conhecida pela arquitetura autoral em seus projetos – também aposta no segmento de aluguel. Por enquanto, possui 18 apartamentos locados distribuídos em prédios da Vila Madalena, na zona Oeste da capital paulista. Em breve, com a conclusão de outro projeto, terá mais oito unidades para locação.
A Idea!Zarvos está iniciando a construção de cinco empreendimentos na cidade de São Paulo – um exclusivo para aluguel residencial e os demais de uso misto – nos Jardins, no Itaim Bibi e em Pinheiros. Com foco em hospedagem de longa duração, a incorporadora tem vacância de 10% em seu portfólio de renda.
Juros altos
O aluguel residencial continua a ser a opção para quem não tem uma reserva para pagar a entrada de um imóvel ou possui dificuldades para obter um crédito habitacional. “Com a alta de juros, está mais difícil comprar apartamento, e há uma corrida maior pelo aluguel”, diz o diretor de novos negócios da MRV&Co, Rodrigo Resende.
A Luggo – empresa da MRV&Co que desenvolve projetos residenciais para locação – está com ocupação média de 95% nos prédios em operação há mais de um ano. No terceiro trimestre, o preço médio do aluguel cobrado pela Luggo superou em 23% o do mesmo período de 2021. “Os preços se regulam pela demanda e pelo custo de construção”, conta Resende.
A Luggo tem unidades em operação em Belo Horizonte, Contagem, São Paulo, Campinas, Curitiba e Salvador, e um empreendimento quase pronto em Porto Alegre. O valor de aluguel de um apartamento semimobiliado, com pouco mais de 40 metros quadrados e dois dormitórios é de R$ 2 mil, chegando a R$ 2,4 mil quando incluídas as despesas de condomínio e internet.
A incorporadora Plano&Plano passou a atuar, neste ano, também no aluguel de imóveis. Segundo o presidente do conselho de administração, Rodrigo Luna, a companhia alugou as 100 unidades disponíveis em prazo menor do que o esperado. Diante da demanda, a Plano&Plano avalia ter um parceiro para estar presente no segmento de locação com uma estrutura financeira diferente da utilizada na incorporação de imóveis para venda.
Rogério Santos, um dos fundadores da UBlink, ressalta que o maior interesse por alugar ou comprar um imóvel depende do momento vivido pela economia do país. “Se os financiamentos habitacionais ficam mais caros, parte de quem pretende comprar a casa própria adia a aquisição. Quando os juros estão em queda, a possibilidade de trocar o aluguel pela prestação de uma casa ou apartamento atrai um número maior de consumidores”, diz Santos.
A UBlink está estruturando modelo de locação reversível, em que parte do valor pago pelo aluguel de um imóvel poderá ser destinado, posteriormente, para o pagamento da aquisição da unidade.
O fundador da startup acrescenta que, com o aumento da procura por locação em proporção maior do o crescimento da oferta, a tendência é que, em algumas regiões, os valores possam ser “pressionados ligeiramente”.
Indicadores
O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar) – calculado pela FGV a partir de contratos assinados por inquilinos e locatários de São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte –, teve alta de 0,1%, em outubro, ante a leve queda de 0,02% de setembro. Nos 12 meses encerrados em outubro, o aumento acumulado chegou a 11,56%.
O Ivar considera os valores fechados nos contratos de aluguel e não os preços anunciados. Na cidade de São Paulo, o indicador apresentou retração de 0,69% em outubro. Na comparação com o mesmo mês do ano passado, porém, houve crescimento de 10,68% no índice de aluguel da capital paulista.
“Atribuo parte importante da queda, em São Paulo, à deflação do IPCA [Índice de Preços ao Consumidor Amplo], que passou a ser usado em um grande número de contratos, substituindo o IGP-M, cuja deflação foi ainda maior no período”, conta Paulo Picchetti, pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia da FGV (FGV Ibre) e responsável pelo Ivar.
Na avaliação de Picchetti, a partir de agora, o desempenho do Ivar tende a seguir “a volta das variações do IPCA ao terreno positivo”. “Em relação ao efeito de juros sobre a demanda por locação, vale lembrar que as taxas do crédito imobiliário não subiram na mesma proporção dos outros tipos de financiamento e que talvez ainda seja cedo para associar esses efeitos a um deslocamento da aquisição de imóveis para locação”, pondera o especialista.
Nas demais cidades com variações de preços de locação medidas pela FGV, em comparação a setembro, houve desaceleração da alta, no Rio, para 0,04%, reversão de queda para aumento de 1,1%, em Porto Alegre, e elevação mais acentuada, em Belo Horizonte, para 0,86%.
Segundo a Pesquisa Mensal de Locação Residencial do Secovi-SP, os valores dos novos contratos de aluguel aumentaram 9,32% nos 12 meses encerrados em outubro na capital paulista. “Os imóveis menores, de um e dois dormitórios, puxaram as elevações. As famílias estão diminuindo de tamanho”, diz Hernandes.
Foi a primeira vez, em três anos, que a variação do indicador superou a do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) da Fundação Getulio Vargas (FGV), de 6,52%, na mesma base de comparação. Em outubro, a alta registrada pelo Secovi-SP foi de 1,3%.
Mais vistos
Cuidados para quem tem pet evitar problemas em condomínio
Gatos em apartamento: os principais cuidados com os felinos!
Apartamento mobiliado para alugar: o guia completo!
para proprietários
Reforma Tributária: O mais novo desafio para a indústria Imobiliária
É hora da classe média comprar imóveis?
