Crédito habitacional é maior desafio para a compra e venda de imóveis residenciais em 2023
Maior impacto será sentido no segmento de usados, mas mercado de novas unidades também sentirá o efeito das restrições, diz Abecip
Por Redação Em:
Por Chiara Quintão
A compra e venda de imóveis residenciais terá como principal desafio, neste ano, o crédito imobiliário em menor quantidade e mais caro. A Abecip – entidade que reúne os bancos que emprestam dinheiro da poupança para o financiamento habitacional – informa que o maior impacto será sentido no segmento de imóveis usados, conhecido como secundário, mas o mercado de novas unidades também sentirá o efeito das restrições.
Em 2022, as instituições financeiras destinaram R$ 134 milhões da poupança – aplicação preferida dos brasileiros – para a aquisição de imóveis, o que representou queda de 19%. Do total, a fatia para a compra de usados caiu 28%, para R$ 79,9 milhões, enquanto a direcionada aos novos ficou estável, em R$ 54,4 milhões.
Quando, na entrega das chaves de um apartamento, o banco assume a dívida que o comprador tinha com a incorporadora, contribui para que a empresa tenha caixa para pagar à instituição o dinheiro que tomou para construir o empreendimento. Neste ano, haverá conclusão de muitas obras residenciais. Em São Paulo, basta passar pelas regiões próximas a corredores de ônibus e a estações de metrô para ver a infinidade de prédios em construção – muitos deles prestes a ficar prontos.
Ao deixar de pagar mensalidades à incorporadora e ter sua dívida transferida para um banco, é comum o comprador passar a desembolsar um valor mensal maior. Nos anos em que os preços dos imóveis estavam em queda – principalmente no período de 2014 a 2016 – e ainda não havia a chamada Lei dos Distratos, a rescisão voluntária do contrato de compra e venda por parte dos clientes foi frequente e se tornou o maior problema do setor imobiliário.
Desde que se regulamentou as punições em caso de distratos, no fim de 2018, quem desiste da aquisição de uma unidade perde metade do que já pagou à incorporadora. Na prática, um distrato feito no momento das chaves significa abrir mão de 50% do valor desembolsado por um imóvel durante pelo menos dois anos, o que estimula consumidores a se empenhar, ao máximo, para dar conta de pagar as parcelas ao banco a partir dali. “A prestação está um pouco mais cara, mas o cliente decide fazer o financiamento imobiliário”, diz o presidente da Abecip, José Ramos Rocha Neto.
Por outro lado, potenciais compradores de imóveis usados com a intenção de morar em uma unidade maior ou melhor localizada do que a que possuem costumam postergar essa decisão de investimento em momentos de incerteza como o atual. Em coletiva de imprensa para comentar os números de 2022 e as projeções para este ano, Rocha ressaltou que, quando os juros retomarem a trajetória de queda, haverá aumento mais acentuado no financiamento de unidades usadas do que de novas.
Juros
Na primeira reunião do ano, o Comitê de Política Monetária (Copom) manteve a taxa básica de juros (Selic) em 13,75%. “Os juros tendem a ficar altos por mais tempo. A expectativa de inflação aumenta toda semana e está muito acima da meta”, diz André Mazini, analista do Citi Brasil.
As variações da Selic funcionam como uma das referências para os bancos definirem os juros cobrados pelo crédito imobiliário. Enquanto não houver queda da taxa básica, as instituições não têm motivo para redução dos juros do financiamento habitacional. Mas mesmo que a Selic não suba mais, já se espera novos aumentos do custo dos empréstimos para a compra da casa própria.
No Brasil, os bancos que operam recursos da poupança precisam destinar 65% desse “funding” para a habitação. Trata-se de uma fonte de financiamento mais barata para as instituições do que o chamado dinheiro de mercado, captado por instrumentos como Letra Imobiliária Garantida (LIG) e Letra de Crédito Imobiliário (LCI). Justamente por isso, os empréstimos feitos aos clientes com recursos da poupança são mais baratos do que os demais.
Como os bancos já cumpriram a exigência dos 65% da poupança para a habitação, estão utilizando também recursos mais caros, o que resulta em juros maiores para os clientes de crédito imobiliário. Espera-se que os saques de poupança continuem, o que reforçará acirrará esse processo. “Parece haver mais espaço para os juros subirem”, diz Hugo Grassi, também analista do Citi Brasil.
No fim do ano passado, a poupança participou com 40% do total das fontes de recursos, abaixo dos 46% do encerramento de 2021, segundo a Abecip. Já a fatia da LIG saltou de 3% para 5%, e a da LCI, de 8% para 12%. “Por mais que haja fontes alternativas de ‘funding’, existe uma sensibilidade forte em relação ao custo do dinheiro. Diante do patamar atual de juros, não há um ambiente propício para a expansão do crédito imobiliário”, diz Rocha.
Somando-se as concessões dos bancos com dinheiro da poupança de empréstimos para a compra e a produção de imóveis, houve queda de 13%, em 2022, para R$ 179 milhões, segundo a Abecip.
Quando se considera o total de crédito habitacional com “funding” de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), foi registrada queda de 5%, para R$ 241 milhões. Para 2023, a Abecip projeta financiamento imobiliário de R$ 221 bilhões, com redução de 8% A estimativa é que os desembolsos com fonte de poupança cairão 13%, para R$ 156 bilhões, mas que o crédito com recursos do FGTS crescerá 5%, para R$ 65 bilhões.
Os empréstimos com dinheiro da poupança se destinam principalmente à média renda, enquanto os realizados a partir do saldo do FGTS se concentram no programa habitacional, que voltou a se chamar Minha Casa, Minha Vida. Na prática, as projeções para cada um desses segmentos indica que o ano será mais desafiador para a classe média comprar imóveis, mas melhor para a baixa renda fazer a aquisição da casa própria.
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