Garantia de locação: um guia transparente para inquilinos e proprietários
Preparamos um guia para detalhes dos tipos de garantia de locação! Seja inquilino ou proprietário, você não vai querer perder essas dicas!
Por Redação Em:
Seja como inquilino ou proprietário, temos dúvidas e incertezas na hora de firmar um contrato de aluguel. Se somos locatários, temos medo de não entender as pequenas letras contratuais e assumir responsabilidades que talvez não possamos cumprir, devido a algum imprevisto.
Por outro lado, quando assumimos o papel de locador, temos medo de colocar nossos imóveis disponíveis para aluguel e ter prejuízo com o investimento. Seja para complementar as outras fontes de renda ou para garantir o próprio sustento, o proprietário não quer e não pode ficar no prejuízo.
Por isso, quando assinamos um contrato, buscamos a garantia dos nossos direitos e o entendimento de nossas obrigações, evitando surpresas durante o tempo de aluguel. Então, pensando em informar você, leitor, preparamos este guia completo de garantia de locação para inquilinos e proprietários.
Índice do conteúdo
O que é a garantia fiança?
Para começar, vamos explicar o que é garantia: é a segurança dada por alguém, que se responsabiliza por alguma coisa. Em outras palavras, a garantia fiança nada mais é do que uma medida para assegurar que a obrigação de pagamento (ou fiança), que está no contrato, seja cumprida.
Nos aluguéis, tema que mais nos interessa aqui, quem assume essa responsabilidade não é nem o locador, nem o locatário, e sim um terceiro, com o objetivo de que nenhuma das partes seja lesada pela outra. Para pular diretamente para as particularidades das garantias de aluguel, você pode conferir nossa seção “Para que serve a garantia de locação?”.
A garantia fiança também pode ser chamada de garantia pessoal ou caução fidejussória. Ela se divide em garantia real e garantia fidejussória:
- Garantia real: É a garantia na forma de bens, como valores, penhor de outro imóvel, entre outros.
- Garantia fidejussória: Garantia pessoal que o terceiro assume as dívidas do outro. A fiança de aluguel dessa segunda modalidade deve ser acordada e firmada em contrato. Vale destacar que ela é ampla, podendo o locador, no caso de contratos imobiliários, ter diferentes exigências.
Essas garantias podem se apresentar de forma combinada em contratos, a depender das exigências estabelecidas pelo locador. Por exemplo, além da garantia fidejussória, pode ser exigido que o fiador (o terceiro que se responsabilizou pela fiança de aluguel) tenha um imóvel quitado em seu nome, que será usado como uma garantia real dentro do processo de fiança.
Pontos importantes sobre a garantia fiança
Vale ressaltar que a responsabilidade de pagamento por parte do fiador só se dá em caso de inadimplência (falta de cumprimento de uma obrigação) do primeiro responsável pelo pagamento.
No caso de contratos de aluguéis, o fiador só será cobrado quando o inquilino não cumprir com o pagamento de seus aluguéis, bem como outras possíveis pendências previstas em contrato (como a multa por rescisão de contrato, os custos de reparos por mau uso do imóvel, contas de água, energia, IPTU e afins).
Disputas ou negociações na justiça podem ser reduzidas com a garantia de locação nos contratos de aluguel.
Outro ponto importante é que a perda do imóvel dado como garantia real só acontece quando as dívidas não são pagas pelo locatário e, posteriormente, nem mesmo pelo responsável pela fiança do aluguel. Anteriormente à tomada do bem, tentativas de renegociação de dívidas também devem acontecer pela Justiça.
Assim, a garantia fiança é um modo de proporcionar mais segurança às relações contratuais.
É sempre importante que haja cautela por parte do fiador antes de assumir o compromisso de garantir o pagamento das dívidas do locatário. Também cabe ao locatário fazer uma boa análise de suas contas e de sua capacidade de cumprir com suas dívidas, bem como ter reservas para não falhar com sua responsabilidade.
Quanto aos direitos e deveres das garantias dentro dos contratos de locação, a base que devemos seguir é a Lei do Inquilinato. Saiba mais sobre ela a seguir.
O que é a Lei do Inquilinato?
A lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como a Lei do Inquilinato, dá amparo legal para as contratações de locação em perímetro urbano em todo o Brasil. A mesma indica os direitos e deveres tanto dos locatários quanto dos locadores.
De acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad) de 2019, 13,3 milhões de famílias moram de aluguel, o que demonstra a importância dessa lei.
A Lei do Inquilinato não prevê que as relações de aluguel sejam necessariamente estabelecidas por meio de contrato por escrito. Contudo, é recomendado que os contratos sempre sejam assinados, pois eles dão mais segurança jurídica aos acordos feitos entre o locador e o locatário.
Vale destacar que os contratos são bilaterais, ou seja, ambas as partes possuem direitos e deveres. E, claro, são consensuais, não possuindo nenhuma parte a obrigação de assumir tais responsabilidades. Estas só são assumidas após a assinatura do contrato.
E como funciona o contrato de aluguel?
A garantia de locação deve ter seu período de validade descrito em contrato, seja ele um prazo pré-definido ou com extensão durante a vigência do aluguel.
O contrato de aluguel, como a lei prevê, é oneroso, ou seja, tem uma responsabilidade financeira estabelecida. Neste caso, a responsabilidade é do locatário, que tem o dever de pagar pelo uso do imóvel (o aluguel), em dinheiro.
A garantia de locação está prevista na Lei do Inquilinato, sendo uma forma de prevenção de prejuízo para ambas as partes, locador (o proprietário) e locatário (o inquilino). Tanto a garantia como o valor a ser pago devem estar em contrato, desde o início da relação proprietário-inquilino.
Quanto ao prazo de validade, a Lei do Inquilinato não estipula o tempo de duração, mas prevê que conste no texto contratual se há ou não um período previsto. O contrato pode ser por tempo determinado, como as partes desejarem, ou por tempo indeterminado, ou seja, quando o mesmo vale até que o inquilino deixe o imóvel.
Nesse caso, o importante é que seja indicado no texto do contrato como se dará o seu tempo de validade.
E quais são os deveres de cada parte?
- Ao locatário, cabe o dever de pagar o valor do aluguel e demais encargos, como conta de energia, água, internet, condomínio, etc. Também deve usar o imóvel para a finalidade contratada e devolvê-lo nas mesmas condições em que foi entregue. Lembrando que não é permitido ao locatário a realização de reformas estruturais sem que o locador autorize.
- As reformas estruturais são de dever do locador, como a responsabilidade por pinturas externas, despesas extras de condomínio, pelo pagamento de impostos e taxas como o IPTU – que pode estar incluso no pacote acordado.
Quando quem aluga não cumpre seus deveres e o proprietário não tem seus direitos respeitados, uma ordem de despejo é emitida. A mesma nada mais é do que a retomada do imóvel por parte do locador.
Ela pode se dar por acordo mútuo entre as partes, por falta de pagamento, por infração legal, ou contratual, ou por ordem do Poder Público em decorrência da necessidade de reparações urgentes envolvendo a área do imóvel.
No entanto, ninguém quer a ruptura do acordo de forma prejudicial às partes, nem o locador, que deixará de receber pelo aluguel e terá seu imóvel desocupado, com maior risco de degradação, nem muito menos o locatário, que poderá ficar desabrigado, dependendo de sua situação.
É importante ler atentamente os detalhes que descrevem a garantia de locação, para que tanto inquilino quanto proprietário, tenham ciência de seu amparo legal.
Abordamos anteriormente no texto, as questões gerais das garantias contratuais, comentando brevemente sobre como elas se aplicam aos contratos de aluguéis. Vamos agora, nos aprofundar um pouco mais no funcionamento das garantias de aluguel.
Para que serve a garantia de locação?
A garantia de locação é prevista na Lei do Inquilinato e busca diminuir os riscos de contratação tanto para o locatário quanto para o locador. Ela permite três formas de garantia locatícia e o acordo de suas especificações em contrato, a fim de preservar as partes e assegurar o cumprimento das obrigações financeiras.
Essa garantia permite, portanto, que o proprietário do imóvel tenha segurança para disponibilizá-lo para o aluguel, garantindo o retorno financeiro do seu investimento em imóveis.
É ela quem previne que o locador tenha prejuízo com a locação do imóvel devido à inadimplência do locatário, cobrindo as responsabilidades previstas no contrato. A garantia de locação tem três modalidades, que vamos discutir logo abaixo.
Para o inquilino também há benefícios. Caso haja um imprevisto financeiro, já existe uma forma definida para renegociar suas dívidas, sem surpresas. Além disso, mais imóveis se tornam disponíveis, pois os proprietários se sentem mais seguros para colocá-los no mercado de aluguel.
Quais são as garantias de aluguel?
São três modalidades permitidas pela Lei do Inquilinato para a garantia de locação, sendo elas: fiança, caução e seguro de aluguel.
A forma mais comum é a fiança, a qual necessita de um fiador. Porém, ela é bem burocrática e envolve terceiros dispostos a assumir possíveis dívidas caso ocorra a inadimplência do locatário.
Embora seja permitido pela lei do inquilinato o aluguel sem garantia locatícia, não é seguro para o proprietário e nem mesmo para o inquilino que a forma de resolver uma eventual inadimplência não esteja em contrato.
É interessante para ambas as partes que esteja prevista alguma modalidade de garantia de locação no contrato.
Afinal, o locador pode ficar sem o seu pagamento, bem como o locatário pode ser cobrado e acionado legalmente por suas dívidas. Por isso, vamos falar das três modalidades de garantia de locação.
1. Fiança de aluguel
Também chamada de caução fidejussória, a garantia de pagamento se dá a partir de um terceiro, conhecido como fiador. É quem se responsabiliza, contratualmente, por assumir as dívidas do locador em caso de inadimplência.
Porém, embora de acordo com a Lei do Inquilinato qualquer pessoa possa assumir essa atribuição, as exigências variam de acordo com as regras de cada proprietário e imobiliária. É bastante comum que seja necessária a comprovação de renda superior ao valor do aluguel, por exemplo. Também pode ser exigido que o fiador não tenha restrições de crédito e possua imóvel registrado em seu nome.
Em caso de inadimplência e depois de tentativas de negociação, o imóvel e outros bens do fiador podem ser penhorados devido às responsabilidades assumidas por ele. Por isso, é importante que o contrato seja lido com cautela e assinado também pelo fiador.
Este tipo de garantia locatícia é recomendado para aqueles que não têm o montante necessário para o caução, mas possuem bastante segurança financeira para o pagamento recorrente do aluguel, a fim de que não se prejudique terceiros e haja maiores problemas.
2. Caução do aluguel
Entre as outras formas de garantia de locação, está a caução de aluguel. A mesma consiste na garantia de pagamento dos aluguéis a partir de dinheiro, bens ou títulos do locatário, no momento da contratação.
De acordo com a Lei do Inquilinato, o locador pode cobrar o pagamento de até três vezes o valor de um aluguel como caução. E vale ressaltar que, além da falta de pagamento de aluguéis, a caução pode ser usada para cobrir danos por mau uso, reformas necessárias e até multas por quebra de contrato.
A caução real se trata da garantia de pagamento do aluguel a partir da transferência em dinheiro, penhora de bens, hipoteca, poupança caução, dentre outras formas. E como dito anteriormente, o valor exigido pode ser a soma de até três aluguéis.
Normalmente, essa caução é paga por meio da entrega de um cheque preenchido e assinado pelo locatário, mas também pode se dar por meio de transferência bancária ou outras formas de pagamento.
O valor pode ser depositado em conta conjunta e o saque deve ser autorizado por ambas as partes. Havendo discordância ou quebra contratual sobre o saque, a Justiça pode ser acionada.
Quando depositado em poupança, o levantamento do valor a ser devolvido pode ser feito no site do Banco Central do Brasil, bastando saber a data do depósito da caução e o valor e a data de retirada do mesmo.
Com a garantia de locação, dependendo do contrato, até mesmo a desocupação do imóvel pode se dar de forma mais tranquila.
O valor deve ser devolvido ao locatário ao final do contrato. Quando há renovação ou extensão do tempo de contrato, o valor só será devolvido após o inquilino deixar o imóvel e o contrato ser finalizado completamente.
Entretanto, não há prazo estipulado pela Lei do Inquilinato para a realização da devolução. Usualmente, a devolução acontece depois de aprovada a vistoria, dado que a burocracia não é tanta.
Esta forma de garantia de locação é recomendada para inquilinos que tenham o montante em dinheiro ou os bens necessários para usar como caução, já no ato do fechamento do contrato locatício.
3. Seguro fiança
Outra forma de garantia locatícia é o seguro fiança, o qual se dá por meio da contratação de seguradoras que oferecem o serviço. Ele é semelhante aos outros tipos de seguro: há o pagamento por parte do contratante e a cobertura do pagamento de aluguéis descumpridos.
Esse é um serviço mais rápido e menos burocrático do que os demais, podendo ser pago de forma parcelada, e o valor gira em torno de dois ou três aluguéis. Normalmente, o seguro é de responsabilidade do locatário, mas também pode ser pago pelo proprietário ou pela imobiliária, a depender do caso.
Os serviços extras de seguro fiança podem incluir cobertura da multa por rescisão contratual, gastos com reparos de danos no imóvel e até mesmo contas como IPTU, água e energia. Entretanto, o valor investido no seguro fiança não é ressarcido no final do contrato, diferentemente da modalidade de caução.
Portanto, esta forma de garantia de locação é indicada para aqueles inquilinos que querem maior agilidade no processo burocrático ou desejam mais serviços de segurança, como os adicionais oferecidos pelas seguradoras. Para aqueles que não têm o montante necessário para a caução e não querem ou não podem envolver terceiros, também é uma ótima opção.
Como funciona garantia locatícia?
De acordo com o parágrafo único do art. 37 da Lei do Inquilinato, apenas uma das modalidades acima pode ser escolhida pelo locador. Porém, não é obrigatório a exigência de uma garantia de locação por parte do proprietário para que o contrato de aluguel seja firmado.
Assim, não é permitida a combinação de diferentes tipos de garantia locatícia, mesmo que o objetivo seja aumentar a segurança para o locador. Por exemplo, não é possível a exigência de caução e também de fiança em um mesmo contrato de aluguel.
Tal combinação prejudicaria o locatário que, além de ter dificuldade para cumprir mais exigências no momento de assinar o contrato, teria duas ou mais frentes de débitos para regularizar suas inadimplências.
A existência das três opções se dá exclusivamente para que o locador possa definir qual a melhor maneira de evitar problemas, de acordo com a sua realidade financeira e administrativa.
Para definir qual opção usar, é importante que o locador analise a situação e quais são suas necessidades, visto que o valor recebido de aluguel pode ser usado para complemento da renda mensal, como fonte total ou até mesmo para ampliação de seu patrimônio, com o retorno de seus investimentos podendo ser a longo prazo.
Potenciais prejuízos também devem ser levados em conta pelo proprietário, que deve pensar no recebimento de aluguel, nas contas do imóvel, no caso de rescisão de contrato, e até mesmo em uma eventual reforma para arrumar danos causados pelo uso do locatário.
Para poder estar coberto contra esses problemas, basta que os mesmos sejam previstos em contrato. E, ainda que caiba ao locador decidir por qual será a modalidade de segurança locatícia, o diálogo pode ser a chave para o melhor negócio.
Afinal, para que o locatário possa cumprir com as exigências do contrato, é muito importante que elas estejam de acordo com suas condições financeiras. Por isso, o locador deve colocar exigências adequadas a cada situação, para que o contrato atenda às necessidades de ambos.
É bastante comum que imobiliárias aceitem os três tipos de garantia de locação, mas com as especificações não tão flexíveis, a fim de garantir uma padronização na segurança contra a inadimplência. Entretanto, o proprietário deve estar de acordo com o tipo de modalidade ofertada.
Qual garantia de locação oferece maior risco?
Os riscos de prejuízo variam muito de acordo com a realidade financeira do locatário e do locador. O que pode ser uma opção prudente para um locatário, pode não ser para outro. O mesmo vale para o locador.
Para começar, o processo de fiança de aluguel é o que pode levar o locatário a ter um grande prejuízo. Afinal, o bem afiançado pode ser perdido pelo inquilino após longos processos de cobrança, o que pode representar uma grande perda.
Em caso de um terceiro assumir a função de fiador, é essa pessoa quem perde a garantia dada, podendo ser até a moradia de quem afiançou o aluguel. Normalmente, o fiador assume as dívidas do locatário a fim de não ter a penhora de seus bens no futuro.
Outro ponto é que o locador não tem a garantia de receber o valor em dinheiro diante da inadimplência. São longas tentativas de negociação que podem levar à penhora do bem pela Justiça. Depois disso é que o proprietário receberá os valores devidos.
É importante ponderar os benefícios e urgências para cobrir, da melhor maneira, as necessidades de proteção do proprietário pela garantia locatícia.
Ao locador, cabe analisar quanto tempo estaria disposto a esperar para receber os valores de aluguel em dinheiro. Assim, pode optar ou não por aceitar a fiança como seguridade locatícia.
Já o locatário deve analisar a importância da propriedade colocada como garantia de pagamento de suas dívidas, bem como a sua estabilidade financeira para cumprir com seus compromissos, sem o risco de perda.
E, quando há um fiador, também deve ser analisada a sua disponibilidade de arcar com possíveis inadimplências do locatário, sem maiores prejuízos, como a penhora de bens. Deve ser bem alinhado junto ao terceiro que, de preferência, seja alguém com relação de confiança mútua.
Agora, para os futuros inquilinos que têm o montante necessário para o pagamento adiantado de cerca de três aluguéis e desejam receber o dinheiro de volta, a caução como modalidade de garantia de locação pode ser mais confortável. Isso porque a dívida pode ser quitada com valores já disponíveis e reservados para esse uso.
Para o locador, também existe uma maior tranquilidade por ter os valores adiantados já na contratação.
Entretanto, a segurança da modalidade pode variar. A caução consiste na transferência de valores diante da contratação, que devem ser devolvidos ao locatário ao fim do contrato.
Para o locatário, existe a possibilidade de não ter o dinheiro (entregue em cheque, depósito, transferência ou até mesmo em mãos) devolvido ao final do contrato, tendo prejuízo.
Já para o locador, existe a possibilidade de que o cheque entregue pelo locatário seja sustado ou sem fundo, tendo conhecimento disso apenas quando for sacá-lo para a quitação das dívidas do inquilino.
Algumas recomendações e dicas interessantes
Uma recomendação é que o valor fique em conta conjunta firmada em contrato, com o saque feito mediante à autorização de ambas as partes. Assim, diante de irregularidades, a Justiça pode ser acionada. Contudo, o processo pode ser longo e dar dor de cabeça.
O locatário pode buscar referências do locador, seja da pessoa física ou seja da imobiliária, a fim de encontrar um locador seguro. E podem ser usadas diferentes exigências pelo locador para que o locatário demonstre indícios de que terá regularidade em seus pagamentos, como demonstração de renda superior ao aluguel e comprovação de que não há débitos pendentes em seu nome.
A modalidade de garantia de locação que demonstra maior estabilidade é o seguro por meio de corretoras, bancos e seguradoras, tanto para o locatário quanto para o locador. Essa opção apresenta segurança devido à mediação de uma terceira contratada, que garante a ambas as partes a quitação de dívidas de inadimplência.
Por poder incluir contas de água, energia elétrica e IPTU, dentre outras, as chances de o locador ficar sem receber são quase nulas. Da mesma forma, a probabilidade do locatário se endividar e ter maiores prejuízos é bem pequena, não havendo débitos com a seguradora.
Além desses serviços, pode haver a contratação de seguro para a cobertura de danos no imóvel, garantindo uma entrega satisfatória às partes.
Contudo, embora haja muitas vantagens nessa modalidade de garantia de locação, os valores pagos à seguradora não são devolvidos, independentemente de quem for responsável pelo pagamento.
Seja um contrato de locação com caução de imóvel ou seguro, é sempre importante que todas as partes envolvidas leiam muito bem o contrato.
O contrato deve ser bem lido por ambas as partes, que devem estar de acordo com as normas prescritas no documento. Vale ressaltar que, como na contratação de qualquer serviço, é recomendada a busca por boas referências quanto à seguradora ou banco contratado.
A escolha entre as modalidades da garantia de locação
Assim, para escolher entre as três modalidades de garantia de locação, o locador deve avaliar sua situação financeira e por quanto tempo o prejuízo financeiro com a inadimplência pode ser resolvido, sem afetar a saúde de suas finanças.
O locatário, como já dito, deve estar atento às suas condições de cumprir com o pagamento do aluguel e, da mesma forma, com a garantia locatícia dele. As consequências de perder o bem dado como garantia real devem ser medidas. Para quitar as dívidas de um imóvel alugado, não compensa perder bens que podem ter levado anos para serem conquistados.
O que também é válido para o fiador, o qual deve estar atento ao orçamento do locatário e também ao próprio, pois imprevistos acontecem. O terceiro que foi fiador também não pode correr o risco de se endividar ou até mesmo perder o imóvel que é sua moradia.
Portanto, não existe a melhor ou a pior opção, devendo o locador e o locatário ponderar a segurança que precisam e como podem consegui-la. A modalidade de garantia de locação a ser aderida deve ser analisada com cautela pelas partes contratantes e também pelo fiador.
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