Mercado paulistano de terrenos desacelera e deve ganhar novo fôlego a partir de fevereiro

Por Chiara Quintão

Embora incorporadoras com atuação principal nos padrões médio e alto sigam cautelosas em relação às novas compras de terrenos – principal matéria-prima para a produção imobiliária e  indicador antecedente de lançamentos –, há uma certa pressa para que as negociações já em andamento sejam fechadas até setembro. A partir de outubro, a assinatura de contratos de aquisição de terrenos tende a ser postergada até que se conheça o resultado da eleição majoritária e as primeiras sinalizações do próximo governo. 

“Incorporadoras vão aguardar o cenário se definir”, afirma Cássia Castro, sócia e diretora de novos negócios da Eixo Inteligência Imobiliária, que atua na formação de áreas para as incorporadoras. Segundo ela, os fechamentos de negócios tendem a ser adiados do último trimestre deste ano para fevereiro de 2023. Do lado dos proprietários, em períodos de incertezas, como o eleitoral, acrescenta Cássia, há medo de “deixar dinheiro na mesa”. 

A retomada da liquidez do mercado de terrenos depende também de mais clareza em relação a quando os juros poderão retomar a trajetória de queda e ao momento de início de melhora mais acentuada dos indicadores de emprego e desemprego. 

Diante do esperado desaquecimento de lançamentos neste semestre, o mercado secundário, ou seja, de imóveis usados, tende a se beneficiar de parte da demanda que não será atendida por projetos novos, de acordo com Rogério Santos, cofundador da UBlink. “O compasso de espera das incorporadoras e a conjuntura econômica têm impulsionado o segmento de aluguel. Na UBlink, a procura por imóveis para locação cresce mais de 30% atualmente”, diz Santos.

Ao  comentar os resultados do segundo trimestre, a EZTec informou que tem sido criteriosa na compra de áreas e que fará aquisições conforme as sinalizações do tipo de empreendimento demandado. “Vamos repor terrenos para onde o mercado apontar. Seremos muito oportunistas e seletivos, mas não estamos falando que não vamos comprar áreas”, disse Silvio Zarzur, diretor vice-presidente, de incorporação e de novos negócios. 

No fim de junho, o banco de terrenos da EZTec correspondia ao Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 11 bilhões. Esse número poderá ter incremento de R$ 1 bilhão, de acordo com Zarzur, se forem agregados Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). Por outro lado, o estoque de áreas tende a cair à medida que for consumido por lançamentos próprios e via parcerias, como a joint venture com a Construtora Adolpho Lindenberg (CAL). 

A Cyrela tem banco de terrenos correspondente ao VGV de R$ 32,9 bilhões, com parte própria de R$ 29,3 bilhões, sem considerar as joint ventures das quais participa. No segundo trimestre, a incorporadora comprou 11 áreas – 6 delas na capital paulista, e o restante no Rio de Janeiro e em Porto Alegre. “A maioria das empresas tem terrenos, então é natural que a disputa esteja mais suave”, disse Raphael Horn, copresidente da Cyrela, em teleconferência. 

A procura de terrenos pela Mitre Realty está em ritmo “bastante lento”, segundo o vice-presidente de operações e diretor financeiro, Rodrigo Cagali. No entendimento do executivo, o reaquecimento do mercado de terrenos dependerá muito dos demais custos de obras. “Precisamos de um cenário mais estável nos custos para que a conta [de terrenos] feche mais facilmente”, afirma Cagali. 

Os preços pedidos pelos donos de áreas seguem elevados, mas quem precisa vender tem feito concessões e aceitado os valores propostos por incorporadoras e construtoras, segundo Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, representante de empresas na aquisição de terrenos. “Estão saindo negócios, mas bem menos do que no ano passado”, compara Lopes.

Segundo a sócia da Eixo, quem busca terrenos para projetos de médio e médio-alto padrões mira lançamentos para o segundo semestre de 2023, quando se espera que os juros estejam inferiores aos patamares de agora. Há também, no mercado, negociações de áreas para empreendimentos de altíssimo padrão, como a de terreno de 6 mil metros quadrados pela Even em Moema. Procurada, a incorporadora preferiu não se manifestar.

No segmento de baixa renda, conta o sócio da Arquimóvel, a demanda pela matéria-prima já dá sinais de crescimento, na capital paulista, como resposta às mudanças anunciadas pelo governo para o programa Casa Verde e Amarela, que contribuem para aumentar o potencial de vendas de imóveis. “No primeiro semestre, algumas incorporadoras com atuação no programa habitacional devolveram terrenos, mas a procura por áreas do segmento voltou”, compara o sócio da Arquimóvel.

A Cavazani Construtora – focada no segmento econômico – negocia a compra de dois terrenos, em Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo. Cecilia Cavazani, copresidente, conta que não há muita pressão na negociação das áreas, pois está difícil “fechar a conta” da viabilidade dos projetos. Essas matérias-primas se referem a lançamentos a serem feitos em 2024. 

A Cavazani está para apresentar a segunda fase de um projeto que começou a ser lançado no primeiro semestre – as duas etapas somam VGV de R$ 140 milhões. Em setembro, a incorporadora lançará empreendimento de R$ 150 milhões. Todos os produtos serão desenvolvidos em Guarulhos. Após o próximo projeto, a empresa só voltará ao mercado com novidades no próximo ano. “Vamos esperar as eleições para que haja pacificação do cenário”, diz Cecilia.