Mercado de terrenos desacelera com queda de venda de imóveis

Por Chiara Quintão

A desaceleração da demanda por imóveis de médio padrão e, consequentemente, do ritmo de lançamentos de produtos para essa faixa de renda têm se refletido nas negociações de terrenos da capital paulista – maior mercado imobiliário do país. Valores pedidos por áreas considerados elevados somados às pressões de custos de materiais de construção dificultam a viabilidade dos projetos dentro das margens buscadas pelas incorporadoras. Como proprietários de terrenos ainda resistem a ceder em relação aos preços propostos por potenciais compradores, poucos negócios vêm sendo fechados.

“As incorporadoras estão tentando compensar, na compra de terrenos, os aumentos de custos de construção, mas os proprietários nunca querem reduzir os preços nominais. O equilíbrio entre oferta e demanda voltará a ocorrer quando a inflação corroer os valores pedidos”, avalia um analista setorial. Outro especialista do setor ressalta que, na ponta compradora, estão, principalmente, empresas com pouco estoque de áreas e que costumam trabalhar com giro mais rápido desses ativos.

Com a piora do cenário macroeconômico, parte das incorporadoras retraiu ou mesmo suspendeu aquisições de terrenos, optando por concentrar as atenções nas áreas que já possuem em seu estoque. O número de concorrentes diminuiu, ao mesmo tempo em que empresas com dificuldades financeiras distrataram opções de compra da principal matéria-prima imobiliária. “Temos visto estratégias diferentes no mercado. Há gente pisando no freio, e gente pisando no acelerador na compra de terrenos”, pondera Pablo Meira Queiroz, do escritório Tozzini Freire Advogados.  

Embora donos de terrenos relutem a fazer concessões de preço, a parcela aceita de pagamento em permuta tem aumentado. A Trisul é uma das incorporadoras comprando áreas com “menos dinheiro e mais permuta”, segundo o presidente, Jorge Cury. “Os preços pararam de subir, e os donos de terrenos estão mais flexíveis. Eu prefiro trabalhar na crise do que na bonança. Na crise, é possível comprar melhor as áreas”, diz Cury. Com atuação nos segmentos médio e médio-alto, a Trisul tem 20 terrenos cujas antigas construções foram demolidas e os estandes de vendas montados, ou seja, prontos para os projetos serem lançados. 

Se a velocidade de venda de apartamentos para a classe média se mantiver ou diminuir em relação à atual, a tendência é que donos de terrenos passem a ter de ceder mais em relação aos valores propostos pelas incorporadoras, segundo Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, representante de empresas na aquisição de terrenos.

Na avaliação do sócio da AW Realty, Cláudio Carvalho, não tem havido queda dos valores das áreas, mas ajustes em relação a valores de mercado, após um período de alta de preços. “Buscamos terrenos menores, para projetos mais exclusivos. Existem áreas distratadas por grandes empresas”, diz Carvalho. A AW Realty tem foco nos padrões médio-alto e alto.   

Para projetos destinados às rendas mais elevadas, a demanda por terrenos segue superior à oferta e mercado na cidade de São Paulo. “Enquanto houver terrenos, haverá lançamentos de alto padrão”, afirma Queiroz, do Tozzini Freire Advogados. Diante dos preços cobrados pela matéria-prima, diz o advogado, a sofisticação dos empreendimentos desenvolvidos passa não só pelos projetos, mas também pelo “intangível”, como associações com grifes de luxo.

 “Havendo terreno de alto padrão, aparece comprador e dinheiro”, conta Lopes, da Arquimóvel.