Reparos residenciais: por dentro da atual lei do inquilinato!
Confira esse conteúdo completo que preparamos sobre os reparos residenciais nos contratos de aluguel para inquilinos e proprietários!
Por Redação Em:
A Lei do Inquilinato é a legislação que regula os contratos de aluguéis no país. Há alguns anos, ela foi atualizada e conta com pontos importantes que precisam ser conhecidos e seguidos durante o aluguel, inclusive abordando a questão dos reparos residenciais.
Se você mora de aluguel ou pretende alugar um imóvel, fique atento às dicas e informações que preparamos!
Índice do conteúdo
Qual é a atual lei do inquilinato?
A Lei do Inquilinato diz respeito à lei nº 8.245, e propõe as bases do direito do inquilino e do proprietário. A primeira versão foi escrita em 1991 e em 2009 ela passou por uma atualização pela lei 12.112/09, que na época ficou conhecida como “Nova Lei do Inquilinato”. É essa a legislação que regula os contratos de aluguéis de imóveis urbanos em todo o território nacional. Ela estabelece as regras, questões contratuais e a forma como a relação entre inquilino e locador deve se dar, e garante assim a proteção e segurança jurídica de ambas as partes.
Diferenças entre a legislação antiga e a atual: o que muda com a “nova lei do inquilinato”?
As principais mudanças que foram introduzidas com a atualização da lei do inquilinato em 2009, em relação à lei de 1991, dizem respeito às ações de despejo e a inadimplência do inquilino. Com a nova legislação, aluguéis em atraso poderão ser alvo de ação judicial de despejo com prazo de 15 dias para desocupação do imóvel.
A lei ainda informa que, caso você tenha um fiador, e ele não assuma a responsabilidade, esse prazo será de 30 dias (a menos que você troque o fiador e ele assuma a dívida). Todos esses prazos correm após a notificação oficial do proprietário.
Nestes casos, quando a dívida é quitada, o inquilino não poderá ter mais nenhum atraso no período de 2 anos, sob pena de despejo imediato.
Fiador
A lei atual também prevê a possibilidade de troca do fiador. Antigamente, o fiador era obrigado a manter o compromisso até a entrega do imóvel para o proprietário. Agora, é possível trocar o fiador durante a vigência do contrato.
Então, se o seu fiador desejar se exonerar das suas obrigações, ele pode. É preciso, no entanto, que o fiador comunique com antecedência e se mantenha responsável pela fiança pelo prazo de 120 dias depois do comunicado.
A “nova lei do inquilinato” trouxe uma forma de proteger mais o fiador e reduzir a resistência das pessoas em assumirem esse compromisso.
Multa rescisória proporcional
Outro ponto importante que foi atualizado na lei do inquilinato em 2009, é em relação à multa rescisória. Se o inquilino resolver deixar o imóvel antes do fim do contrato, ele pagará uma multa com valor proporcional ao tempo que resta para o término do contrato.
Também cabe ao proprietário pagar uma indenização ao inquilino caso deseje retomar o imóvel antes do prazo estabelecido, exceto nos casos estipulados pela lei, como para uso próprio ou de familiar.
Como ficam os reparos residenciais na atual lei do inquilinato?
A lei prevê que o inquilino deve responder pelos defeitos que o imóvel apresentar posteriores à locação, realizando reparos residenciais em janelas quebradas ou paredes manchadas, por exemplo. Assim o imóvel deve ser entregue, ao final do contrato, da mesma forma que foi recebido, com exceção das deteriorações do uso normal, ou seja, aquelas deteriorações que acontecem naturalmente pelo tempo, como desgastes e rachaduras em pisos, paredes ou telhados.
Outro ponto estipulado na legislação é que o inquilino deverá zelar pela manutenção do imóvel enquanto estiver morando nele. Então é sua responsabilidade realizar imediata manutenção dos danos no imóvel ou nas suas instalações, sejam elas causadas por ele mesmo ou por familiares, dependentes, visitantes, entre outros.
Manutenções por desgastes naturais
Se você não causar nenhum dano no imóvel alugado, mas com o tempo ele acabar se desgastando e precisar de manutenção, de quem é a responsabilidade dos reparos residenciais? Essa resposta depende da análise de algumas situações.
Por exemplo, se você recebeu o imóvel com a pintura nova, antes de entregá-lo você precisará fazer a pintura novamente, pois deve entregar o local da mesma forma que o recebeu. Caso contrário, se quando você entrou a pintura estava desgastada, a responsabilidade dos reparos residenciais fica por conta do locador.
Agora se uma das paredes do imóvel está mofada porque não recebe muito sol, é sua responsabilidade, enquanto inquilino, manter as paredes limpas. Mas se o problema do mofo é causado por um vazamento ou infiltração, então o problema é estrutural, e os reparos residenciais são de responsabilidade do proprietário do imóvel neste caso.
Já os danos causados por arrastar móveis sobre os pisos ou por manchas de produtos de limpeza devem ser reparados pelo inquilino – uma vez que foram causados por ele.
Responsabilidades do proprietário do imóvel
Geralmente, o proprietário do imóvel é responsável por arcar com os reparos residenciais fundamentais para deixar o imóvel em condições de uso, como:
- troca de tubulações internas de água;
- troca de caixa d’água e demais equipamentos;
- troca de caixa de esgoto;
- troca de caixa de luz ou poste de sustentação do relógio;
- troca de registros de água, quando for necessário romper a parede;
- instalação do relógio (quando for exigência da concessionária de energia);
- conserto de muro e troca de portão externo;
- conserto de tubulação interna ou externa de esgoto;
- pintura externa e calçamento externo do imóvel.
Esses reparos devem ser imediatamente comunicados por escrito pelo inquilino para que o proprietário providencie o conserto.
Responsabilidades do inquilino
O inquilino é responsável pela manutenção do imóvel enquanto ele estiver morando nele, fazendo os reparos residenciais dos problemas que foram causados por ele e também provenientes do uso, como:
- conserto ou troca da descarga, do vaso sanitário, do registro de água com instalação externa (desde que não seja necessário quebrar as paredes), das borrachas de vedação e dos assentos que por ventura quebrarem;
- conserto ou troca das torneiras;
- conserto ou troca de canos das pias, tanques e louças sanitárias;
- troca dos disjuntores e manutenção da fiação e relógio de luz;
- troca ou conserto de fechaduras;
- troca dos vidros quebrados;
- troca dos pisos ou azulejos que quebrem devido ao uso;
- conserto da fiação elétrica, quando o inquilino for o próprio causador do problema, por exemplo, usando aparelhos com potência superior à rede;
- desentupimento e limpeza de pias, vasos sanitários, caixas de gordura, esgoto, ralos e canos;
- troca de janelas e manutenção das mesmas.
Quando for fazer a substituição de peças, é importante utilizar, de preferência, a mesma marca e padrão, conservando o imóvel como você o recebeu.
Você pode, de acordo com a lei, pintar e decorar o imóvel como desejar enquanto estiver morando nele (sem fazer reformas estruturais). Mas, ao devolver o imóvel, deve entregá-lo da mesma forma que recebeu, inclusive com a mesma cor de tinta nas paredes.
Reformas e benfeitorias
Outro tema que causa bastante confusão é em relação às reformas e benfeitorias. Pela lei, existem três tipos de benfeitorias, que são:
1) benfeitoria voluntária: é feita para deixar o imóvel mais agradável, sem aumentar ou facilitar seu uso. São as questões estéticas, como obras de decoração, paisagismo ou jardinagem;
2) benfeitoria útil: é a obra que visa melhorar o uso do imóvel trazendo mais comodidade, por exemplo, instalando grades de proteção ou construindo uma garagem nova;
3) benfeitoria necessária: é aquela realizada para conservar o imóvel e mantê-lo em condições para moradia, como restauração na rede elétrica ou hidráulica, conserto do telhado, entre outras.
Independentemente do tipo de reforma, o proprietário do imóvel precisa ser avisado e autorizar a obra, mesmo que ele não seja responsável pelo pagamento dela.
Pela lei, as benfeitorias necessárias são obrigações do proprietário, as úteis devem ser feitas com o seu consentimento, mas sem ser de sua responsabilidade e as voluntárias só podem ser feitas mediante autorização do proprietário (e o inquilino, inclusive, poderá removê-las, caso deseje, ao fim do contrato).
Outro ponto importante a ressaltar é que as imobiliárias não têm o direito e nem o poder de autorizar as reformas, porque são apenas intermediárias no processo de locação. Assim, essa autorização deve ser sempre do proprietário do imóvel.
Caso as mudanças feitas ajudem a valorizar o imóvel e contribuam para tornar a qualidade de vida dos moradores melhor, elas podem ser ressarcidas ou indenizadas posteriormente.
Porém, as benfeitorias voluntárias devem ser arcadas exclusivamente pelo inquilino, por isso, não são indenizáveis. Mas nada impede que você tente negociar com o proprietário, fazendo um acordo.
Condomínio
E se as melhorias e reformas forem realizadas no condomínio? No caso de despesas de manutenção das áreas comuns, como os elevadores, ou ainda de limpeza, a taxa referente deverá ser paga pelo inquilino.
Entretanto, se o condomínio fizer melhorias como modernização de uma academia ou de uma piscina, essa taxa deverá ser paga pelo proprietário (porque essas benfeitorias irão permanecer, mesmo depois de você deixar o imóvel), essas são as chamadas despesas extraordinárias.
Qual o prazo para o inquilino desocupar o imóvel?
A qualquer momento, o locador pode solicitar o imóvel de volta. Nesse caso, a saída deverá ser formalizada por meio de um “Pedido de Desocupação de Imóvel Alugado”, que é um documento que funciona como uma notificação.
Quando o inquilino receber este documento, ele tem o prazo de 30 dias para deixar o imóvel.
Esse aviso pode ser entregue pelos meios digitais (como e-mail, SMS, WhatsApp…), desde que eles estejam expressos como forma de comunicação no contrato. Se o imóvel for alugado por intermédio de imobiliária, o corretor poderá elaborar o pedido de desocupação.
Caso o inquilino se recuse a sair, o locador poderá entrar com uma ação de despejo – seguindo os trâmites legais. Ao sair a expedição do despejo, o inquilino terá apenas 15 dias para fazer a desocupação do imóvel. Existe ainda a possibilidade do locador acionar a polícia nesses casos.
Qual o direito do inquilino quando o proprietário pedir o imóvel?
O proprietário pode solicitar o imóvel de volta em algumas situações previstas em lei, como: para uso próprio ou de algum familiar, quando decide vender o imóvel (desde que o aviso seja feito com antecedência), necessidade de demolição do imóvel, extinção de contrato de trabalho (caso o aluguel seja atrelado ao contrato) e em prazos de locação superiores a 5 anos ininterruptos.
Nessas situações, contudo, o proprietário terá que fazer uma comunicação formal, respeitando o prazo de 30 dias, garantidos como direito do inquilino.
Agora você já entende um pouco melhor sobre a atual lei do inquilinato e as regras em relação aos reparos residenciais, confira muito mais conteúdos com dicas de simplificações de burocracias e qualidade de vida no Blog da UBlink!
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