Vendas de imóveis seguem aquecidas, mas expectativa é de queda em 2022

Por Chiara Quintão

O setor imobiliário apresenta bom desempenho, nestes primeiros meses do ano, mas a expectativa ainda é de retração, no acumulado de 2022, diante dos desafios macroeconômicos, que se refletem, por exemplo, no aumento dos preços dos imóveis. Clientes têm visitado, mais vezes, os plantões de comercialização, antes de bater o martelo da decisão de compra, e os esforços das incorporadoras para conversão de vendas já se refletem em mais despesas comerciais.

O Secovi-SP mantém as estimativas oficiais de queda de 15% no volume de unidades residenciais lançadas e vendidas, em 2022, na cidade de São Paulo, apesar do crescimento de 37% dos lançamentos e da alta de 22% das vendas nos 12 meses encerrados em março. “O desafio é encontrar o consumidor certo para cada produto. O Brasil tem um déficit habitacional de quase 8 milhões de moradias”, diz o presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna.

O setor é “muito forte e resiliente”, na avaliação do presidente do Secovi-SP, mas tem de “se reinventar” para superar dificuldades – a inflação é considerada o maior desafio atual. Em função das pressões de custos de materiais, os preços de imóveis tendem a se manter em alta, no entendimento de Luna.

As preocupações com o abastecimento da cadeia de suprimentos, e com os custos de commodities e de fretes diante da continuidade da guerra na Ucrânia e dos “lockdowns” na China também contribuem para o cenário desafiador vivido por incorporadoras e imobiliárias.

De modo geral, o setor considera inevitável o repasse das elevações de custos de materiais para os preços dos imóveis com o objetivo de manter ou, pelo menos, reduzir a queda das margens. A pressão de custos começou há pouco mais de um ano e meio, devido ao expressivo reaquecimento da demanda, logo depois de, no início da pandemia de covid-19, os pedidos terem despencado, e a produção encolhido.

Por outro lado, a perda de poder de compra da população suscita o questionamento de até quando o consumidor conseguirá absorver valores em alta dos imóveis. A isso se soma a possibilidade de nova rodada de elevação dos custos do financiamento imobiliário pelos bancos como consequência do novo aumento da taxa básica de juros (Selic), para 12,75%, dificultando o enquadramento da renda de parte dos potenciais clientes.

“O ano será muito difícil”, afirma o empresário Rubens Menin, conselheiro da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e fundador da MRV&Co. Segundo o empresário, os lançamentos tendem a diminuir, no mercado, e o volume de rescisões de vendas do setor crescerá em 2022. “Mesmo com a legislação que inibe um pouco os distratos, haverá aumento”, diz Menin.

No segmento de habitação popular, parte das incorporadoras de menor porte reduziu sua atuação ou mesmo deixou de apresentar produtos como consequência dos aumentos de custos, o que tem significado, na prática, ganho de participação de mercado pelas empresas de maior porte.

O reajuste de preços das unidades integrantes do Casa Verde e Amarela é mais difícil do que nos imóveis de padrões mais elevados por esbarrar nos limites de preços do programa habitacional. Em teleconferência para comentar o desempenho trimestral da Direcional Engenharia, Ricardo Ribeiro, presidente da companhia, ressaltou que o aumento da curva de subsídios do programa, em vigor desde abril, abre possibilidade de mais famílias serem enquadradas.

A Direcional mantém o volume de lançamentos inicialmente previsto para 2022, incluindo as unidades que fazem parte do programa e as da marca Riva, com preços logo acima. A incorporadora é uma das que vêm priorizando, no Casa Verde e Amarela, unidades das faixas mais elevadas de preços e foi a primeira, entre as empresas de baixa renda, a reajustar preços, ainda em 2020. Outra iniciativa foi antecipar compras de materiais de construção para se proteger da inflação. A combinação das duas estratégias resultou em margens consideradas saudáveis.

Entre as incorporadoras que atuam, principalmente, em empreendimentos para as rendas média e alta, a participação, no total de lançamentos, dos projetos de padrões mais elevados – destinados a um público menos dependente de financiamento bancário e com menor exposição a crises – vem ganhando espaço. Ao mesmo tempo, esses consumidores são bastante atentos à comparação dos rendimentos financeiros com os potenciais ganhos com imóveis.

Independentemente do segmento de renda, não se espera que, no curto prazo, o setor retome a prática de divulgação de “guidances”, ou seja, das métricas operacionais, que havia sido retomada nos últimos dois anos.

Sem meta oficial para 2022, a Mitre Realty “está mirando patamar em torno do realizado no ano passado”, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Rodrigo Cagali. Se a velocidade de vendas continuar boa, pondera o executivo, a Mitre dará continuidade aos lançamentos. Mas poderá desacelerar o ritmo de apresentação de projetos em caso de retração do mercado, conforme Cagali.