Imóvel novo ou usado: vantagens e desvantagens
Preparamos este post para te ajudar a entender se vale mais a pena comprar um imóvel residencial novo ou usado, conforme as suas necessidades e possibilidades neste momento.
Por Redação Em:
É melhor comprar apartamento novo ou usado?
Chegou o tão esperado momento de pensar em um novo lar? A gente indica que você comece essa jornada pensando no que é mais importante para sua nova fase. Os primeiros pontos a definir são suas prioridades em relação às características do imóvel – localização, casa ou apartamento, quantos dormitórios, tamanho, entre outras – e qual a sua urgência de se mudar.
Para facilitar, faça uma lista dos itens que são mais importantes para você em um apartamento ou uma casa, e o mesmo para o condomínio e/ou bairro em que fica o imóvel, destacando o que é fundamental e do que dá pra abrir mão. Se você for casado(a) ou estiver em uma relação em que vocês morem juntos, esse exercício deve ser feito a quatro mãos.
Alguns compradores preferem um imóvel antigo com área maior, mesmo que isso possa significar nenhuma ou quase nenhuma estrutura no condomínio, enquanto outras pessoas, com o mesmo dinheiro disponível, escolhem ter menos espaço na residência, dando prioridade a morar, por exemplo, em um prédio com piscina e academia.
Faça seu planejamento financeiro e veja quanto tem de reserva e quanto pode gastar com prestações mensais caso pretenda financiar a compra.
A aquisição de um apartamento novo pronto é feita, diretamente, com corretores da incorporadora que desenvolveu o empreendimento ou de uma imobiliária parceira. Isso significa financiar a compra com uma empresa e, após as chaves, com um banco. Outro ponto é que a construtora oferece garantia de cinco anos após a entrega do apartamento ou da casa.
Já a aquisição do imóvel usado ocorre entre duas pessoas físicas, podendo ou não ter a intermediação de uma empresa de vendas. Se você for fazer um empréstimo para comprá-lo, negociará o financiamento somente com o banco.
Quais as vantagens e desvantagens de comprar imóvel novo?
Listamos aqui algumas vantagens da compra de um imóvel novo:
- Em comparação a um imóvel usado de mesmo padrão, o novo tende a ter características arquitetônicas e tecnologias mais atualizadas. Isso vale tanto para o apartamento quanto para os condomínios.
- Após o início da pandemia de covid-19, alguns projetos foram remodelados, com o objetivo de ampliar a área para recebimento e armazenagem de produtos, por exemplo. Quanto mais novo o empreendimento, maior a chance de que já inclua características que passaram a ser demandadas no período de isolamento.
- Os custos de manutenção costumam ser menores do que os de um usado, tanto pela construção mais recente, quanto pela probabilidade de o projeto ser mais eficiente, por exemplo, em relação ao consumo de energia.
- Na compra de um imóvel novo, a checagem da documentação costuma ser mais simples do que na de uma usada.
Mas há também desvantagens:
- A residência costuma ser entregue pela incorporadora, na maioria das vezes, sem acabamentos e armários, o que significa que você terá de gastar mais tempo e dinheiro para que ela se torne habitável. Para calcular quanto o imóvel vai custar de fato até que você more nele, estime quanto você precisará gastar com a reforma inicial, considerando-se principalmente o projeto de um arquiteto quando aplicável, a obra civil, o total de armários que pretende instalar, na moradia, a área a ser coberta com piso, eletrodomésticos e móveis.
- Imóveis antigos costumam ter pé direito e cozinha maiores, o que pode ser um diferencial para parte das pessoas na hora de escolher a moradia.
- Imóveis novos são menos equipados, com piso e, geralmente, com armários fixos. Se você tem pressa, o usado pode ser a opção mais “pronta para morar” – desde que esteja bem conservada e não demande nenhuma reforma estrutural.
Qual a diferença de preço entre imóvel novo e usado?
Ao comparar o metro quadrado de um apartamento novo e um mais antigo direcionados para o mesmo padrão de renda, é “evidente” que o novo irá valer mais, segundo o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI/SP), José Augusto Viana Neto. Ele pondera que “a diferença poderá ou não ser significativa”. No entanto, segundo Viana, não há no mercado um percentual médio oficial que calcule a diferença de preço entre um imóvel novo e usado de mesmo padrão.
Um fator que influencia a dinâmica de preços entre novos e usados é o ciclo de novos lançamentos imobiliários. O tempo entre a concepção e a entrega de um empreendimento imobiliário de médio padrão é de, em média, cinco anos. Esse prazo abrange a compra do terreno, o desenvolvimento e a aprovação do projeto do imóvel a ser erguido, a construção e a entrega.
É comum, portanto, que unidades em fase de conclusão tenham características próximas às entregues até cinco anos atrás, segundo Rogério Santos, um dos fundadores da UBlink.
Se, em determinado prédio, há um imóvel nunca habitado e outro com as mesmas condições, em que alguém já está morando há dois ou três anos, a tendência é não haver diferença de preço entre eles, de acordo com o presidente do CRECI/SP.
No cálculo do preço final dos imóveis, considere incluir os valores necessários para eventuais reformas, o que pode variar muito conforme a situação do imóvel e as mudanças buscadas.
No caso de apartamentos novos de médio padrão, estima-se que o custo mínimo por metro quadrado para colocar piso e armários é de R$ 2 mil. Isso significa que, para um imóvel de R$ 500 mil que tenha 50 metros quadrados, você gastará pelo menos R$ 100 mil para deixá-lo pronto para entrar.
No caso de um imóvel novo de alto padrão, os desembolsos com piso e armários ficam em torno de R$ 5 mil a R$ 7 mil por metro quadrado. Ou seja, somente esses itens podem significar R$ 700 mil a mais em um apartamento de 100 metros quadrados.
Caso você escolha armários de uma marca sofisticada, os valores podem ser ainda maiores.
É importante lembrar que casas e apartamentos já habitados nem sempre tem bom estado de conservação, então podem exigir gastos bem superiores aos já esperados custos com pintura e troca de fechaduras do imóvel. Antes de tomar a decisão de compra, verifique se há vazamentos, problemas elétricos, cupins ou outros fatores que possam desvalorizar a moradia e pesar no seu bolso.
Se necessário, chame um arquiteto ou engenheiro para te ajudar nos cálculos para evitar o risco de o barato sair caro, como diz o ditado popular.
No seu planejamento financeiro, deixe parte da reserva separada também para gastos com documentação e transferência de propriedade. Em São Paulo, por exemplo, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) equivale a 3% do valor do imóvel.
Se você for financiar a compra, terá de arcar ainda com os juros do crédito imobiliário e os custos de seguro incluídos pelo banco para conceder o empréstimo.
Vale a pena financiar imóvel usado?
O máximo que pode ser financiado de um imóvel corresponde a 80% do seu valor total. Ou seja, você precisa ter uma reserva de dinheiro, ou recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), ou a soma dos dois equivalente a pelo menos 20% do preço do imóvel. Então se por exemplo você pretende comprar um imóvel por R$600.000, você precisa ter pelo menos R$120.000 para ser elegível a um financiamento imobiliário.
Outro fator que pode mudar completamente a resposta a essa pergunta são os juros. Em um cenário de taxa de juros em queda, as parcelas podem chegar a ser menores do que o aluguel de um imóvel de padrão similar, dependendo do prazo de financiamento bancário contratado. Quando as taxas estão em trajetória de alta – como atualmente –, as prestações tendem a ficar mais caras.
Saiba mais sobre o atual cenário de juros neste post de mercado: Copom anuncia novo aumento de Selic em busca de estabilidade futura.
Considerando o cenário atual, pode ser mais interessante você continuar onde mora e juntar mais dinheiro para o pagamento da entrada do imóvel. Para quem consegue, mesmo pagando aluguel, poupar parte do salário, essa é uma forma de pagar menos juros, pois você vai precisar financiar um pedaço menor do valor total.
Se quiser saber mais sobre morar de aluguel, consulte nosso post Locação de imóvel residencial: vale a pena morar de aluguel?.
Neste momento, a perspectiva não é favorável aos usados. A principal fonte para o crédito habitacional de imóveis dos padrões médio e alto é a caderneta de poupança. De janeiro a junho, a captação de poupança caiu 1,3%, na comparação anual, para R$ 779 bilhões. Quando os saques dessa fonte de recursos aumentam, a concessão de crédito pelos bancos fica mais restrita e, inicialmente, os imóveis usados são os mais impactados.
Isso porque os bancos preferem financiar compradores de empreendimentos novos a clientes de imóveis usados. Quem comprou um imóvel de uma incorporadora usa o empréstimo tomado junto à instituição financeira para pagá-la — e a empresa então paga seu próprio financiamento com o banco. Assim, o banco acaba ganhando tanto junto ao cliente como à empresa.
No primeiro semestre, enquanto o crédito imobiliário com recursos de poupança para unidades novas cresceu 5%, para R$ 26 bilhões, os desembolsos para moradias usadas caíram 28%, para R$ 39,5 bilhões, conforme a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). No total concedido, a fatia dos imóveis usados foi reduzida dos 69%, na primeira metade do ano passado, para 60%.
Para saber mais sobre financiamento imobiliário, saiba mais em nosso post de mercado Captação de poupança diminui e bancos aumentam rigor na concessão de crédito para imóveis usados.
O que vale mais a pena: imóvel novo ou usado?
Além de todos os aspectos que já pontuamos aqui, quando se compara imóveis novos e usados, é importante ficar atento também ao custo de condomínio, que pode variar bastante. Elevadores de prédios antigos demandam manutenção mais frequente e costumam ter consumo de energia maior, contribuindo para o aumento das despesas mensais.
Vale prestar atenção também ao fato de que, em edifícios antigos, o número de funcionários costuma ser a maior despesa do condomínio. Em São Paulo, os gastos com pessoal correspondem, em média, a 65% do custo do condomínio, mas a fatia pode chegar a 75% em prédios mais velhos e com manutenção pouco eficiente.
Para mais dicas relacionadas à moradia, acompanhe o blog da UBlink! Aqui, você encontra informações de mercado, dicas para simplificar burocracias, novidades do setor imobiliário e muito mais!
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