Setor imobiliário pode repetir 2022 em 2023, mas desempenho depende dos rumos da economia
Mercado acompanha, de perto, sinalizações feitas pelo novo governo em relação às prioridades de sua gestão
Por Redação Em:
Por Chiara Quintão
O setor imobiliário tem potencial para repetir, no próximo ano, os lançamentos e as vendas de 2022, na cidade de São Paulo, mas o desempenho ainda depende da economia e das primeiras medidas a serem tomadas pelo novo governo. A avaliação foi feita pelo economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, em coletiva da entidade. “Poderemos ter um mercado muito parecido com o deste ano se houver um cenário econômico que permita que a Selic projetada para o fim de 2023 possa ser reduzida até o segundo trimestre”, disse Petrucci.
Incorporadoras, imobiliárias, analistas e investidores acompanham, de perto, as indicações dadas pelo presidente eleito, Luiz Inácio Lula da Silva, em relação às prioridades de sua gestão e esperam os anúncios a serem feitos nos 100 primeiros dias de governo para decidir o ritmo dos lançamentos imobiliários do próximo ano. “O cenário é bem complexo, então é natural que os participantes estejam aguardando algum sinalizador mais claro para a tomada de decisões. Que venha 2023”, ressaltou Rogério Santos, um dos fundadores da UBlink.
Analistas projetam que, em dezembro de 2023, a taxa básica de juros estará em 11,75%, conforme o Boletim Focus. O patamar é inferior ao atual, de 13,75%, mas há questionamento dos impactos de uma potencial expansão fiscal sobre a inflação e sobre as próximas decisões do Comitê de Política Monetária (Copom). “O mercado imobiliário precisa de estabilidade fiscal, redução da taxa de juros e estabilidade política para que o crescimento possa ocorrer”, afirmou o presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna.
Na cidade de São Paulo, as vendas de imóveis residenciais novos tendem a terminar este ano perto do recorde de 66,1 mil unidades de 2021, segundo o Secovi-SP. Nos 12 meses encerrados em outubro, as vendas atingiram 69,753 mil unidades. As eleições majoritárias e a Copa do Mundo contribuíram para a diminuição do fechamento de negócios neste trimestre. “A mudança do cenário econômico para pior também afetou as vendas”, disse Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP.
Desde o fim de setembro, incorporadoras desaceleraram lançamentos, levando o Secovi-SP a projetar que o número de unidades apresentadas ao mercado, no acumulado deste ano, ficará cerca de 15% abaixo das 81,8 mil unidades de 2021. De janeiro a outubro, foram lançadas 56,4 mil unidades na capital paulista. Apesar da perda de ritmo na reta final de 2022, este tende a ser o segundo melhor ano do mercado em lançamentos, segundo o economista-chefe do Secovi-SP.
Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção no Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre), destaca que as incertezas decorrentes do período de transição de governo se refletem em desaceleração do volume de negócios com impactos de longo prazo, como a compra de imóveis. “Tomamos as decisões com base na expectativa de que vamos ter capacidade de pagar a dívida”, disse a representante da FGV Ibre.
O ambiente macroeconômico tende a afetar, principalmente, os projetos destinados à classe média. Em relação ao programa habitacional – que voltará a se chamar Casa Verde e Amarela –, as expectativas são que “continuará a ser aprimorado”, segundo Petrucci, do Secovi-SP, após as mudanças de parâmetros anunciadas neste ano.
No primeiro semestre, incorporadoras reduziram lançamentos para a baixa renda em função de margens mais pressionadas pelos aumentos de custos de produção. Recentemente, os investimentos direcionados para o programa voltaram a crescer.
Preços de imóveis
Além da macroeconomia, outro fator pesará na tomada de decisão das empresas de lançar projetos para as classes média e alta: a possibilidade de aumento de preços dos imóveis. Ao se estabilizar, os custos dos insumos deixaram de ser a maior preocupação do setor, mas as incorporadoras ainda não conseguiram fazer todo o repasse das altas registradas anteriormente.
“Tenho a percepção de que ainda vamos ver recomposição dos preços”, disse Luna, do Secovi-SP. Na avaliação de Bruno Mendonça, analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI, estruturalmente, o preço precisa subir, “mas isso não tem de acontecer no curto prazo”.
Em um momento de cautela decorrente das incertezas e de entrega de muitos empreendimentos imobiliários, fica mais difícil que elevações de preços sejam bem aceitas por consumidores. Se não for possível reajustar valores dos imóveis, a apresentação de projetos poderá desacelerar, segundo o analista do Bradesco BBI. “Como os custos [de produção] não caem, as decisões de lançamento serão tomadas com muito mais cautela”, avaliou Mendonça.
Já os juros em patamar considerado alto tendem a impactar, principalmente, a liquidez e os preços de imóveis prontos – novos ou usados. Quando as taxas estão em queda, há espaço para aumentos dos valores das unidades, com manutenção da capacidade de pagamento dos clientes, chamada de “affordability” no jargão do setor.
Obras em curso
Se, por um lado, é esperada mais cautela das incorporadoras para lançar empreendimentos, por outro, as obras imobiliárias seguem a todo vapor em grandes centros, como a capital paulista, refletindo os lançamentos realizados nos últimos anos. “O que estamos vendo agora reflete o ciclo de negócios iniciado há algum tempo”, disse a coordenadora de projetos da FGV Ibre.
Essas obras mais do que compensaram a queda de demanda de materiais de construção pelo chamado “consumo formiguinha” – compras de produtos pelas famílias para a autoconstrução. Em 2022, a atividade do setor de construção cresceu 7%, enquanto o incremento da produção formal de empreendimentos imobiliários chegou a 12%, segundo estimativa da FGV e do Sinduscon-SP.
No próximo ano, a atividade da construção aumentará em ritmo menor, mas continuará a se expandir. O Produto Interno Bruto (PIB) do setor terá elevação de 2,4%, e o de edificações, alta de 5%. A FGV projeta também crescimento de 4% do PIB de serviços especializados realizados por empreiteiros, como preparação de terrenos, instalações elétricas e hidráulicas.
Na avaliação do vice-presidente de economia do Sinduscon-SP, Eduardo Zaidan, 2023 será um “ano de arrumação do setor”. “Isso viria independentemente do governo que fosse eleito. Não é uma orientação mais pra cá ou mais pra lá que vai mudar as coisas no curtíssimo prazo”, disse Zaidan.
Segundo o representante do Sinduscon-SP, foi um “paradoxo” o mercado imobiliário ter mostrado “vigor bastante expressivo em 2022, mesmo com juros altos e com as taxas de desemprego do ano”. “Teremos um ano de bastante trabalho e muita discussão, mas vamos chegar lá”, afirmou Zaidan.
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