Ação de despejo: um guia completo para inquilinos e proprietários
Preparamos esse conteúdo completo para ajudar inquilinos e proprietários a tirarem suas dúvidas sobre o processo de uma ação de despejo!
Por Redação Em:
Saber como funcionam os processos que envolvem uma ação de despejo é fundamental para os proprietários e inquilinos. Afinal, durante a locação de um imóvel, diversos problemas podem surgir, sendo que algumas medidas extremas podem ser necessárias.
É claro que ninguém deseja mover uma ação de despejo, assim como nenhum locatário quer ter que se retirar do imóvel.
Cultivar um bom relacionamento entre locador e locatário é essencial para que quebras de contrato não ocorram e, caso haja algum problema, ele seja mais tranquilo de se resolver.
Alguns motivos para o proprietário mover uma ação de despejo incluem a falta de pagamento de aluguel e condomínio, e o desrespeito às exigências de contrato combinadas previamente, como não danificar o imóvel e as instalações dele.
Pensando em ajudar os inquilinos e os proprietários a entender mais como funciona esse processo, preparamos o conteúdo a seguir.
Confira as próximas linhas!
Índice do conteúdo
O que é uma ação de despejo?
Antes de falar o que é uma ação de despejo, é importante citar a Lei de Locação de Imóveis, também conhecida como Lei de Inquilinato — lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, com algumas atualizações em 2009, pela lei 12.112/09 — que dá amparo legal para os contratos de locação em perímetro urbano em todo o Brasil.
É a partir dela que o aluguel de imóveis fica mais seguro para o locador e para o locatário, estabelecendo as regras para acordos e contratos. A Lei de Locação de Imóveis é a base dos direitos e deveres de ambas as partes envolvidas.
Entre as principais proteções que a lei prevê, está o despejo, ou seja, a autorização para o locador retirar o locatário do seu imóvel antes do tempo acordado em contrato.
No entanto, é preciso sempre envolver a Justiça, solicitando a ordem de despejo do inquilino. Sendo assim, podemos dizer que a ação é uma operação judicial que permite ao proprietário desocupar sua propriedade.
Como funciona uma ação de despejo?
Para a ação de despejo acontecer, é preciso que todas as outras formas de resolver as questões em aberto tenham falhado, ou seja, não é um processo tão simples.
Antes de recorrer à Justiça, o proprietário deve tentar conversar, para fazer acordos e negociações.
Em último caso, se nada adiantar, o locador pode buscar o auxílio de um advogado especialista e solicitar a desocupação do imóvel, desde que tenha uma razão que justifique o pedido, como por exemplo quebra de contrato.
Se a ação for bem sucedida no sistema judiciário, o inquilino tem até 30 dias para deixar a propriedade.
Vale destacar também que, caso o motivo do despejo seja por quebra de contrato ou término da validade do documento, o proprietário pode pedir uma liminar.
Direitos do inquilino
Pela Lei do Inquilinato, o inquilino possui direitos e deveres no que diz respeito à locação de um imóvel. Para evitar situações desfavoráveis, é recomendado que ele siga todas as regras acordadas contratualmente, como pagar o aluguel corretamente.
É direito do inquilino, por exemplo, não ser retirado do imóvel caso não tenha descumprido nenhuma cláusula do contrato de locação. Ele também tem até 30 dias corridos para desocupar a propriedade, caso a ordem tenha sido aprovada judicialmente.
Além disso, no caso da falta de pagamento ser resolvida dentro do prazo estabelecido, o despejo pode ser revertido.
Quais os motivos que levam a uma ação de despejo?
Um dos motivos mais comuns para levar o proprietário a solicitar uma ação é a falta de pagamento do aluguel por parte do inquilino, mas além desta razão, a Lei do Inquilinato prevê outros motivos que podem fazer com que o despejo ocorra.
Confira os motivos que podem levar a uma ação de despejo:
1. Ausência de pagamento
A ausência de pagamento de aluguel e de outras contas previstas no contrato de locação, como condomínio e IPTU, podem ser suficientes para uma ação de despejo por falta de pagamento.
Dificilmente um proprietário fará tal exigência por conta de uma situação atípica e pontual de atraso de pagamento, mas quando isso acontece de maneira recorrente ou mesmo quando as contas não são pagas nem depois do vencimento, a desocupação do imóvel pode ser a única medida a ser tomada.
2. Uso próprio e/ou dos familiares
A ação de despejo é permitida quando o imóvel for utilizado para fins de moradia própria do dono do imóvel e/ou de seus familiares.
Visando pontos como proteção à família e dignidade humana, caso o locador necessite do imóvel para uso próprio (fins comerciais ou residenciais) ou precise acolher esposo(a), filhos, pais ou avós e não possua nenhum outro bem, ele poderá solicitar a desocupação.
3. Permanência após vencimento do contrato de locação
Caso o contrato de aluguel vença, o proprietário não deseje estender o mesmo e o inquilino se recuse a sair do imóvel, o dono da propriedade tem a possibilidade de solicitar a ação de despejo.
4. Manutenção urgente
No caso de o imóvel precisar de manutenção imediata, como reparos nas instalações básicas ou em alguma estrutura que esteja perigosa, sem a possibilidade de o inquilino habitar a propriedade durante esse período de obras, é permitido que o proprietário solicite na Justiça a ordem de despejo com respaldo da Lei do Inquilinato.
5. Alteração de fiador ou da modalidade de garantia
É comum que os locadores tenham medo de colocar os imóveis disponíveis para aluguel e ter prejuízo com o investimento.
Então, para protegê-los em situações de inadimplência (falta de pagamento), existem as garantias locatícias, como seguro fiança, fiador e caução.
Entretanto, no caso de ser necessário trocar o fiador ou a modalidade de garantia, por exemplo em função da morte do fiador, cabe ao inquilino fazer essa alteração dentro do prazo de 30 dias.
Se a ação não for realizada nesse período, o proprietário pode solicitar a ação de despejo.
Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?
De acordo com advogados especialistas, geralmente, uma ação de despejo por falta de pagamento demora de 6 a 12 meses para ocorrer, sendo mais comum levar um ano.
Quantos meses de aluguel atrasado para ordem de despejo?
Não há um prazo mínimo para que a ordem de despejo por falta de pagamento de aluguel possa ser solicitada. O proprietário pode fazer o pedido até mesmo um dia após o atraso de um pagamento.
De acordo com especialistas, o mais recomendado é que a solicitação de ordem de despejo seja feita com até 60 dias de atraso.
Quem paga pela ação de despejo?
Quem paga pela ação de despejo é o proprietário, afinal, ele precisa buscar a orientação de um advogado especialista, que irá cobrar pelo seu trabalho.
Os honorários nesse caso podem ser referentes a um percentual da dívida do locatário, ou estabelecidos em um valor fixo em acordo com o advogado.
Como funciona o processo de despejo?
Cabe ao proprietário apresentar uma razão concreta e admissível para a solicitação de ação de despejo ser aceita.
Com a orientação de um advogado especialista, o dono do imóvel recorre ao poder judiciário para solicitar a desocupação da sua propriedade. Se aprovada pela Justiça, o prazo para o inquilino sair do imóvel é de 30 dias.
Já no caso de pedido de liminar, que é quando a justiça concede em regime de urgência uma antecipação da sua decisão, por quebra de contrato ou fim da validade do mesmo, o inquilino pode ter que sair dentro de um período de 15 dias.
Quanto custa para entrar com uma ação de despejo?
Essa é uma resposta bastante relativa, já que depende de cada situação específica, afinal, é o advogado que define seus honorários. Geralmente, o valor a ser pago é de cerca de 20% do valor da dívida do inquilino, mas também pode ser feito tomando como base o valor da anuidade.
Nesse caso, para descobrir a quantia, o proprietário precisa multiplicar o valor do aluguel do imóvel por 12 e retirar 20% do valor total obtido.
Em suma, é muito importante ter cuidado na hora de firmar o contrato de locação, afinal, quando surgem imprevistos ou problemas, é no contrato que está previsto quais as providências a serem tomadas.
A Lei do Inquilinato visa respaldar tanto os proprietários quanto os inquilinos, por isso, atente-se para os acordos firmados durante o processo de locação do imóvel. No caso da ação de despejo, as cláusulas presentes no documento serão tomadas como base para as análises judiciais.
Portanto, os acordos feitos no momento de finalizar a negociação entre as partes são muito importantes durante toda a validade do contrato de locação.
Vale ressaltar que, em situações onde o proprietário queira desocupar o imóvel durante a vigência do contrato de locação, caso não haja razões para uma ação de despejo, o mesmo precisará arcar com uma multa perante o inquilino.
Em casos como esse, a multa depende do valor do aluguel do imóvel e dos termos acordados durante a contratação.
Agora que você entendeu como funciona a ação de despejo, que tal conferir outros conteúdos no blog da UBlink? Lá você aprende dicas de qualidade de vida, novidades do segmento imobiliário e muito mais!
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