É hora da classe média comprar imóveis?

Para entender melhor o seu cenário de financiamento imobiliário, é importante que você entenda de onde vêm os recursos dessa modalidade de empréstimo, e quais são os fatores que influenciam o custo desse dinheiro.

No Brasil, a principal aplicação financeira dos recursos da população é a poupança, ainda que a modalidade ofereça um rendimento considerado baixo. Em março de 2023, o dinheiro depositado na poupança rende, ao ano, 6,17% mais Taxa Referencial (TR). Nos últimos 12 meses, a TR acumulada ficou em 1,87%. 

Por lei, os bancos que operam com dinheiro da poupança precisam direcionar 65% do saldo dessa aplicação para o crédito habitacional. Para eles, a captação desses recursos custa menos do que em outras modalidades de empréstimos, por exemplo, no caso da Letra de Crédito Imobiliário (LCI) ou da Letra Imobiliária Garantida (LIG).

Justamente por isso os bancos cobram menos para emprestar dinheiro da poupança, que é um dinheiro “mais barato”, a quem está comprando um imóvel residencial pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), do que quando financiam uma aquisição com recursos pelos quais tiveram de pagar mais.

Só que com os juros altos – a taxa básica Selic está, em março de 2023, em 13,75% –, parte das pessoas têm transferido dinheiro da poupança para aplicações mais rentáveis. Há também quem esteja sacando o recurso para pagar contas. Seja por uma razão ou por outra, mais dinheiro tem saído do que entrado na poupança.

Em janeiro, houve saques líquidos de R$ 27,2 bilhões da poupança e, em fevereiro, as retiradas superaram os depósitos em R$ 8,6 bilhões.

Mas de que maneira isso afeta a vida de quem precisa financiar a compra da casa própria? 

Na prática, se mais grana sai do que entra na poupança, os bancos têm menos desse dinheiro para reverter em financiamento.  Os empréstimos continuam a ser oferecidos, mas como a participação desse “funding”, no total, diminui, as instituições passam a ter de usar uma parcela maior de recursos mais caros para financiar os compradores de moradias. 

No primeiro bimestre, os financiamentos habitacionais com recursos de poupança – incluindo recursos para a compra e para a construção – caíram 15,3%, na comparação anual, para R$ 22,4 bilhões, conforme levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). 

Até o fim do ano, a tendência é que quem busca crédito para a aquisição da casa própria se depare com recursos mais restritos e mais caros. É fato que o cenário está desafiador, mas isso não quer dizer que você não vá conseguir financiar a compra do seu imóvel. 

“Não tenho dúvida de que, tendo capacidade de [contratação de] crédito, a pessoa terá recurso para financiar seu imóvel novo”, diz o presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França.

Em março de 2023, a taxa média cobrada pelos bancos que atuam no financiamento imobiliário com recursos de poupança era de 10,89%, ante o patamar de 9,25% registrado um ano antes pela plataforma Melhortaxa.

E ainda que as taxas estejam elevadas, quem contratar crédito imobiliário agora poderá fazer a migração para uma linha de financiamento mais barata quando os juros caírem. “A taxa de juros que você contrata hoje não é a que vai permanecer durante 30 anos. É possível fazer a portabilidade para outro banco ou negociar com o banco que fez o financiamento original”, afirma França. 

Outro ponto importante é que, em cenários mais restritivos, os bancos aumentam o rigor, principalmente, para financiar imóveis usados. A preferência por unidades novas se deve ao fato de que uma incorporadora pagará à instituição o empréstimo que fez para construir o empreendimento, à medida que receber o pagamento dos clientes. 

Ou seja, ao repassar a dívida de um consumidor para um banco, a empresa quita parte de seu passivo com aquela instituição financeira.

Na compra de um imóvel novo, o repasse costuma ocorrer no momento em que o cliente recebe as chaves do apartamento. Caso você compre uma unidade na planta, só fará o financiamento bancário quando o imóvel for entregue. Até lá, pagará parcelas à incorporadora, corrigidas pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

Na aquisição de uma propriedade usada, o financiamento com o banco é contratado simultaneamente à aquisição do bem.