Imóveis: crise ou oportunidade?
A aquisição de uma casa ou de um apartamento continua a funcionar como proteção patrimonial de longo prazo, e existem boas condições de compra de unidades prontas no mercado
Por Redação Em:
Por Chiara Quintão
Apesar de desafiador, o cenário atual pode ser interessante para quem pretende comprar um imóvel para morar, dependendo do momento de vida da pessoa e das oportunidades encontradas. A aquisição de uma casa ou de um apartamento continua a ser uma forma de proteção patrimonial de longo prazo e, ainda que os juros estejam elevados, há possibilidade de o comprador fazer a migração do crédito imobiliário para uma linha mais em conta quando as taxas forem reduzidas.
“O metro quadrado está mais caro, assim como o financiamento habitacional, mas a compra de um imóvel tem objetivo de longo prazo e vai ser paga em 20 ou 25 anos. Quem busca uma moradia precisa pensar se reúne condições para comprá-la, como a de ter um emprego estável”, diz o coordenador do curso de Mercado Imobiliário da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Alberto Ajzental.
Segundo simulação feita pela plataforma Melhortaxa, as taxas de juros do crédito imobiliário com recursos de poupança, cobradas ao ano, variam de 9,16% mais TR a 10,12% mais TR no mercado. Em novembro de 2021, estavam na faixa de 8% mais TR a 8,99% mais TR.
Quem compra um imóvel na planta paga parcelas à incorporadora corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC). O repasse da dívida do cliente para o banco ocorre quando o imóvel é concluído. Na prática, quem adquire um apartamento com obras ainda não iniciadas terá suas prestações atreladas aos juros cobrados por uma instituição financeira somente daqui a 24 ou 36 meses. No mercado, espera-se Selic a partir do próximo ano ou, na pior das hipóteses, de 2024.
Repasses feitos neste momento serão atrelados a juros maiores, mas o especialista da FGV ressalta que é possível fazer a portabilidade para um financiamento mais barato quando os juros caírem. A fatia com custo maior a ser paga durante dois anos, por exemplo, não será tão significativa se considerada a diluição ao longo de todo o prazo para a quitação da dívida, na avaliação de Ajzental.
Outro ponto a ser considerado é que a Caixa Econômica Federal – principal banco operador de crédito habitacional – não elevou os juros imobiliários nos últimos meses. A Caixa é a instituição que baliza as decisões dos demais bancos atuantes no financiamento habitacional com recursos de poupança. Vale lembrar que quem tem conta no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode utilizar os recursos na aquisição de um imóvel.
Oportunidades
“Para quem não tem pressa, podem aparecer oportunidades boas no ciclo de entrega dos empreendimentos. É natural algum esforço comercial [das incorporadoras] quando os produtos são entregues”, diz Bruno Mendonça, analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI. Mendonça pondera que não estão ocorrendo “feirões” de imóveis com grandes abatimentos de preços como em 2015 e 2016, pois não houve excesso de lançamentos no atual ciclo.
“O setor está mais maduro no planejamento dos empreendimentos e mais resiliente às oscilações de mercado”, afirma o fundador da UBlink.
Entre as estratégias adotadas pelas incorporadoras para acelerar vendas, estão a de assumir a responsabilidade por gastos que seriam, originalmente, de quem adquire uma unidade, como Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou condomínio. A REM Construtora, por exemplo, oferece prestações sem correção pelo INCC para unidades de dois projetos a serem entregues em breve e um ano de condomínio grátis para imóveis de outro empreendimento também com conclusão próxima.
Boas oportunidades de compra também podem ser encontradas nas negociações de um imóvel usado em que o proprietário precisa vendê-lo logo, como no caso de necessidade dos recursos para pagar a entrada de uma unidade maior cujo contrato já foi assinado. “É importante que a compra seja feita de fonte idônea e que o cliente fique atento à documentação”, ressalta Santos.
Ao adquirir um imóvel para morar, o comprador deve levar em conta seu momento do ciclo de vida, incluindo questões financeiras e emocionais, segundo Maykon Henrique de Oliveira, professor da escola “Eu me Banco”, de formação de profissionais do mercado financeiro. Possuir estabilidade financeira, ser ou não casado, ter ou não filhos devem ser considerados na avaliação.
“Alugar um imóvel para morar, e investir o dinheiro pode ser mais interessante, mas pode valer a pena comprar [uma casa ou um apartamento] se houver um desconto muito bom que justifique abrir mão de 13,75% ao ano sem riscos”, diz Oliveira.
Um analista que pediu para que seu nome não fosse citado concorda que quem tem a totalidade dos recursos para a compra da casa própria ganha mais pagando aluguel e obtendo rendimentos com aplicações de renda fixa, mas ressalta que apenas uma minoria dos brasileiros tem essa situação. “Morar é uma necessidade que existe sempre”, acrescenta.
Uma dica para quem conseguir um valor de aluguel mensal a preços inferiores ao de prestações de financiamento é aplicar a diferença dos recursos para ter capital, futuramente, para pagar a entrada de um imóvel.
Investimento em tijolo
Quando a aquisição tem como objetivo um investimento, alguns cuidados são importantes. O analista do Bradesco BBI destaca a diversificação do patrimônio, sem apostar todos os recursos em imóveis. “Há pessoas que raspam as economias para comprar uma casa como investimento. Este é um erro que deve ser evitado em um cenário de juros altos e incertezas em relação a para onde vai o mundo”, diz Mendonça.
Uma alternativa apontada pelo especialista é destinar parte dos recursos para fundos de investimento imobiliário (FIIs), que possuem mais liquidez do que ativos reais e rendimento (“yield”) parecido.
Mas pode haver, diz o analista do Bradesco BBI, boas opções de compra de ativos reais para quem tem o perfil de “carregar o imóvel por muito tempo”. “Nas regiões de Pinheiros e da Vila Nova Conceição, há discrepâncias como empreendimentos em que o metro quadrado do apartamento padrão custa de R$ 20 mil a R$ 25 mil ou mais, e o do studio fica entre R$ 12 mil e R$ 13 mil”, diz Mendonça. No segmento de compactos, ressalta, é preciso tomar cuidado com a aquisição, pois nem todos os produtos à venda são “bons”.
Oliveira compara que, ao comprar um imóvel para alugar, o investidor terá rendimentos líquidos na faixa de 0,3% a 0,4% do valor da unidade, ou seja, abaixo dos ganhos potenciais com aplicações na renda fixa. O recebimento líquido considera os recursos da locação menos o que é pago de Imposto de Renda (IR) e gasto com manutenção do imóvel.
A aquisição de um imóvel pode ser interessante do ponto de vista de proteção contra a inflação, diz o analista que pediu sigilo de seu nome, mas não em relação ao potencial de ganhos na conjuntura atual. “Em alguns casos, a valorização do imóvel pode superar muito a dos índices inflacionários”, destaca o fundador da UBlink. É preciso considerar também, diz o professor da escola “Eu me Banco”, que apartamentos e casas não têm a mesma liquidez de títulos do Tesouro Direto ou aplicações de renda fixa.
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