Incorporadoras buscam estratégias para crescer em mercado mais restrito

Por Chiara Quintão

A combinação de juros e inflação em alta, aumento das incertezas devido às eleições e custos ainda pressionados dificulta qualquer expectativa de crescimento do mercado imobiliário nos próximos meses. Incorporadoras que, apesar do cenário desafiador, querem se expandir têm de lançar mão de estratégias para conquistar parte do que costumava estar na mão de concorrentes. No curto prazo, o nome do jogo é “rouba monte”.

Para crescer, empresas com foco nos padrões médio e alto têm fechado parcerias com outras incorporadoras. No segmento de baixa renda, o ganho de participação por companhias como Direcional e Cury tem sido possível pela ocupação de espaço deixado por concorrentes menores que reduziram presença no programa Casa Verde e Amarela devido às margens comprimidas pelos elevados custos de produção. 

O anúncio recente de joint venture da Even com a RFM, em que cada parte terá 50% de nova empresa a ser criada, é visto como um formato que tende a se repetir entre incorporadoras de capital aberto com boa situação de caixa e outras menores com banco de terrenos de qualidade. 

“Certamente, companhias das rendas média e alta terão menos lançamentos. Algumas podem querer fazer M&A para dar suporte às despesas gerais e administrativas”, diz André Mazini, analista do Citi Brasil, ressaltando que não se verificam altas somente na Selic, mas também no custo do crédito imobiliário.   

A joint venture entre Even e RFM vai unir expertises de duas companhias que desenvolvem projetos para o mesmo perfil de renda e nos mesmos bairros da capital paulista. 

 Even costuma apostar na formação de terrenos a partir da compra de casas – processo que, às vezes, leva alguns anos – e lançar empreendimentos maiores. Já RFM incorpora projetos com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 80 milhões a R$ 150 milhões, em áreas menores, e oferece os imóveis à sua rede de relacionamento. 

Em fevereiro, a EZTec divulgou acordo com a Construtora Adolpho Lindenberg (CAL) para desenvolver empreendimentos, em conjunto, por seis anos, com VGV total de R$ 1,75 bilhão. Cada parte se comprometeu a investir, nos primeiros dois anos, R$ 130 milhões nos projetos. Futuramente, a EZTec poderá subscrever ações de emissão da CAL e compartilhar o controle da empresa com a Lindenberg Investimentos LTDA. Ou seja, o caminho está pavimentado para a possibilidade de um M&A mais para frente.

Desde 2019, a EZTec tem se tornado uma plataforma imobiliária com atuação em todos os segmentos na cidade de São Paulo, destaca Hugo Grassi, também analista do Citi. Não se pode descartar, na avaliação de Grassi, a possibilidade de a companhia fundada por Ernesto Zarzur “ter o desejo de encontrar algum ‘player’ com expertise em baixa renda”, ainda que a EZTec tenha “uma métrica de rentabilidade muito exigente”. 

Há quase três anos, a aquisição de incorporadoras vem sendo uma das estratégias da Gafisa para crescer. No fim de 2019, a companhia comprou a Upcon. Em março, anunciou a aquisição da Bait e, em maio, a compra da Construtora São José, empresas que atuam nos segmentos de luxo e alto luxo, respectivamente, no Rio de Janeiro e em São Paulo.

“Fusões e aquisições devem continuar a ocorrer, principalmente entre empresas que atuam na construção de unidades para o segmento de alta renda. Esse nicho está em crescimento, e as fusões são uma forma de injetar capital em empresas com expertise para construir projetos de luxo”, afirma o presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França.

No entendimento de Arnaldo Curati, um dos fundadores da UBlink, em cenários difíceis, a união de empresas pode “otimizar a busca de negócios entre as partes e contribuir, por meio de sinergias, para diluir despesas e custos”. “Estamos vivendo o fim da pandemia de covid-19, a guerra na Ucrânia e teremos eleições presidenciais. É um período curto para decisões radicais. Se a situação apertar, podem ocorrer mais operações no ano que vem”, diz Curiati.

O empresário Rubens Menin, fundador da MRV&Co, não acredita que vá haver um movimento de compra de empresas no mercado imobiliário. “O setor está muito descapitalizado para aquisições – os balanços estão fracos, e há pouca liquidez. O momento é ruim. Fusão pode fazer algum sentido. A MRV foi procurada por algumas empresas, mas teria de colocar dinheiro [na outra incorporadora]”, afirma Menin.

De modo geral, o mercado não espera nova leva de fusões e aquisições, como a ocorrida entre 2006 e 2009, após a primeira onda de ofertas iniciais de ações (IPOs) de incorporadoras. O caso mais emblemático daquela fase foi o da PDG Realty, que chegou a ser a maior empresa do setor, a partir da compra de várias incorporadoras com perfis de atuação e modelos de negócios diferentes. 

Segundo Tiago Krall, diretor de planejamento estratégico e relações com investidores da Even, ficou claro que as diligências das empresas avaliadas precisam ser muito mais aprofundadas do que “se imaginava ser suficiente” na época em que houve, no mercado, um número relevante de aquisições de incorporadoras. 

Krall ressalta que a parceria feita pela Even com a RFM não é uma compra. Projetos já iniciados pela incorporadora fundada por José Romeu Ferraz não estão incluídos no acordo, sendo tratados como legado. “Não acredito em aquisição de empresas. No fim do dia, o que conta é o banco de terrenos”, destaca o executivo da Even.