Incorporadoras antecipam lançamentos em ano mais desafiador

Por Chiara Quintão

As incertezas decorrentes do período eleitoral, a Copa do Mundo e a continuidade das altas dos custos de materiais de construção dificultam a visibilidade por parte das incorporadoras do cenário previsto para o segundo semestre, o que tende a resultar em grande concentração de lançamentos imobiliários até meados do ano ou parte do terceiro trimestre. Ao mesmo tempo, a apresentação de projetos ao mercado se mostra desafiadora, considerando-se que está mais difícil repassar elevações de custos para os preços dos imóveis.

Na divulgação dos resultados do primeiro trimestre, a EZTec deixou claro que, atualmente, tem segurança para lançar apenas três empreendimentos, no curto prazo, com Valor Geral de Vendas (VGV) somado que fica próximo a R$ 800 milhões, apesar de possuir vários projetos aprovados e plantões planejados. A companhia decidiu também cancelar vendas do EZ Infinity, a ser desenvolvido em terreno que pertenceu à IBM, na zona Sul de São Paulo, e fazer revisões no projeto antes de relançá-lo.

“O ano de 2022 ainda é obscuro quanto ao segundo semestre”, disse Emilio Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores. Se houver expectativa de boa absorção de mais projetos, a EZTec poderá fazer mais lançamentos, neste ano, mas a decisão ainda não foi tomada. Os incrementos de custo têm sido, conforme Fugazza, “da ordem de dois dígitos”, e não há como assumir que será possível repassar aumentos dessa magnitude para os preços dos imóveis. No primeiro trimestre, a EZTec lançou R$ 490 milhões.

Na Cury, a fatia de lançamentos do primeiro semestre corresponderá a dois terços do que está previsto para o ano, de acordo com o presidente, Fábio Cury. A incorporadora optou por essa proporção, segundo o empresário, devido às incertezas resultantes, principalmente, das eleições. Em 2022, 70% dos projetos da Cury estarão enquadrados no Casa Verde e Amarela, e os demais 30% ficarão fora.

A Even avalia que conseguirá manter seu planejamento de lançamentos para o ano, segundo o presidente, Leandro Melnick, mas continuará a analisar o desempenho do mercado, semana a semana, para dar prosseguimento à apresentação de projetos. Na divulgação do balanço da Even, Melnick afirmou também que a companhia já esperava a piora do cenário e concentrou seus lançamentos, na capital paulista, em empreendimentos para as rendas média e alta em bairros nobres. De acordo com os rumos da economia, a “leitura” de mercado pela companhia poderá ser alterada nos próximos meses.

Analistas estão de olho na velocidade de vendas dos lançamentos feitos pelas incorporadoras. O ambiente de inflação mais elevada significa tanto aumento do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que incide sobre as parcelas, quanto continuidade de alta dos custos de financiamento, dificultando a compra de imóveis, principalmente, por consumidores de média renda.

“Não temos o problema de sobreoferta [de imóveis] visto em 2015 e 2016, mas uma oferta que não se viabiliza porque não é possível repassar todo o aumento dos custos para os preços”, diz Bruno Mendonça, analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI. Nesse contexto, incorporadoras precisarão, no entendimento de Mendonça, abrir mão de preço ou reduzir lançamentos.

Custos mais elevados têm resultado em estouros de orçamento de incorporadoras. A Cyrela, por exemplo, registrou impacto negativo de R$ 21 milhões, no resultado do primeiro trimestre, decorrente de revisão de orçamentos. Na avaliação de Miguel Mickelberg, diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, as principais revisões já foram feitas, mas algum orçamento poderá ser excedido caso as altas superem as do INCC.

No trimestre, custos mais elevados foram uma das razões para a margem bruta da incorporadora fundada por Elie Horn ter apresentado queda de 3,4 pontos percentuais, na comparação anual, para 31,1%. O indicador, no acumulado de 2022, tende a ser superior ao do primeiro trimestre, mas inferior ao de 2021, segundo Mickelberg.