Índices de reajuste de aluguel: qual vale mais a pena?
Reunimos tudo o que você precisa saber sobre os principais índices de reajuste de aluguel neste post completo!
Por Redação Em:
Ao assinar um contrato de locação de um imóvel residencial, proprietários e inquilinos costumam ter uma série de questionamentos. Uma das dúvidas mais comuns é entender como o aluguel será reajustado, ou seja, qual indicador irá servir de base para os aumentos de preços. Você sabe como o aluguel do seu imóvel será reajustado?
Para responder essa pergunta, explicar cada um dos principais indicadores usados no reajuste e abordar outras questões que impactam o mercado imobiliário e o seu bolso, preparamos o post a seguir. Continue a leitura para ficar por dentro de tudo!
Qual o índice correto para reajuste de aluguel?
Não existe um índice obrigatório para embasar o reajuste de aluguel, pois é opção do dono do imóvel manter ou aumentar o valor pedido a cada vencimento de contrato. Nas locações, os indicadores mais conhecidos e utilizados são o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) e o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).
Originalmente, nem o IGP-M nem o IPCA foram desenvolvidos para servir como indexadores do mercado imobiliário.
Assim, é importante notar que esses índices não consideram fatores importantes como a situação financeira atual do proprietário, o estado de conservação do imóvel e sua localização.
Um novo índice de reajuste de aluguel: IVAR
Em janeiro, o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV) lançou um indicador específico para medir a variação mensal de aluguéis residenciais, refletindo a relação entre oferta e procura no mercado de locação. O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) é calculado a partir de contratos assinados por inquilinos e locatários de quatro capitais – São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte -, com intermediação de imobiliárias.
Uma das grandes inovações do IVAR é considerar os valores fechados nos contratos de aluguel em vez dos preços anunciados.
Como ainda deve levar um tempo para o amadurecimento do IVAR e para que fique claro se esse indicador se tornará, de fato, uma referência nas locações, acompanhe as novidades no blog da UBlink.
Qual o índice de reajuste de aluguel para 2022?
Desde o meio de 2020, a inflação voltou a ter forte crescimento no país, refletindo problemas de abastecimento resultantes da pandemia de covid-19, do aumento dos preços das commodities e da alta do dólar. Muito afetado pelo câmbio e pelos preços de matérias-primas, o IGP-M disparou e passou a ser questionado como indicador para reajustes de locação.
Nesse cenário, o IPCA, que teve variações menores, embora ainda elevadas, ganhou força como indexador de locação no mercado imobiliário brasileiro. Na UBlink, esse é o indicador de referência para os reajustes de contratos de locação, mas os clientes podem negociar outro índice na nossa plataforma.
A negociação livre entre proprietários e inquilinos continua sendo a melhor opção para os reajustes.
Como calcular o valor do reajuste de aluguel?
Independentemente do valor cobrado, os contratos de aluguel em áreas urbanas são regidos pela Lei do Inquilinato, e é direito do proprietário eleger um índice para reajuste de aluguel, como IGP-M e IPCA.
Para calcular a variação do preço do aluguel, é necessário aplicar o aumento referente aos 12 meses anteriores à data do reajuste do índice utilizado no contrato de locação. A conta pode ser feita por calculadoras de aluguel, mas vamos te ensinar como fazer esse cálculo de reajuste sem depender de nenhum recurso tecnológico! Confira no próximo tópicos como calcular reajuste de aluguel baseando-se no IGP-M e no IPCA.
Como calcular o reajuste do aluguel pelo IGP-M?
O IGP-M é o índice de reajuste de aluguel influenciado pelo câmbio, ou seja, pelas altas e baixas do dólar. Se a variação for muito acentuada, pode prejudicar tanto o locador, pelo risco de encarecer demais o imóvel e com isso diminuir sua atratividade, como o locatário, se sua renda não acompanhar o aumento da locação.
Como já mencionamos, é a Fundação Getulio Vargas (FGV) quem calcula esse índice.
Para fazer o cálculo de reajuste de aluguel pelo IGP-M, é preciso consultar o acumulado dos últimos meses divulgado pela FGV. Como exemplo, vamos imaginar que você queira reajustar um aluguel cujo contrato vence em fevereiro de 2022, com o valor inicial de R$ 1.100:
- Como os contratos que fazem aniversário em fevereiro de 2022 terão reajuste de 16,91% (o valor do IGP-M é divulgado mensalmente pela FGV), basta transformar esse percentual em porcentagem — 0,1691 — e somar 1 ao valor obtido = 1,1691;
- Então, multiplique 1,1691 pelo atual valor do aluguel — R$ 1.100 — e obtenha o valor reajustado do aluguel = R$ 1.286,01.
Qual o histórico do IGP-M nos últimos meses?
De acordo com a FGV, o IGP-M acumulado chegou a 35,75% em 12 meses em junho do ano passado. No último mês de 2021, o índice subiu 0,87%, depois de variar 0,02% em novembro. Fechando o ano de 2021, o IGP-M acumulado foi de 17,78%. A seguir, acompanhe as variações divulgadas pela FGV, para o ano de 2022:
- Janeiro de 2022: 1,82% (acumulado em 12 meses: 16,91%);
- Fevereiro de 2022: 1,83% (acumulado em 12 meses, 16,12%)
Como calcular o reajuste do aluguel pelo IPCA?
O IPCA — atual índice para reajuste de aluguel utilizado pela UBlink — tem variado menos do que o IGPM e sido mais indicado para reajustes dos contratos. O indicador é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
Com o IGPM, muitos inquilinos podem ter dificuldade de pagamento, nas renovações de contratos, devido às altas acumuladas do indicador e, assim, os proprietários passam a ter mais risco de terem seus imóveis vazios a partir dos reajustes.
Para fazer o cálculo de reajuste de aluguel baseado no IPCA, é preciso consultar o acumulado dos últimos meses — dado divulgado pelo IBGE. Como exemplo, vamos imaginar o reajuste de um aluguel cujo contrato venceu em janeiro, com valor inicial de R$ 2 mil:
- Em janeiro, o IPCA acumulava alta de 10,38%. Basta transformar esse percentual em porcentagem — 0,1038 — e somar 1 ao valor obtido = 1,1038;
- Então, multiplique 1,1038 pelo atual valor do aluguel — R$ 2 mil — e obtenha o valor reajustado = R$ 2.207,60
Qual o histórico do IPCA nos últimos meses?
De acordo com o IBGE, o IPCA chegou a 10,06% no acumulado de 2021. A seguir, acompanhe as variações divulgadas pelo IBGE, para o ano de 2022:
- Janeiro de 2022: 054% (acumulado em 12 meses: 10,38%);
- Fevereiro de 2022: aguardando divulgação.
Qual o prazo para divulgação dos índices atualizados?
A FGV divulga um calendário mensal para os resultados do IGP-M. Já estão disponíveis as datas de publicação até abril, e o calendário completo será divulgado em breve, segundo a FGV. Para acessar as datas acesse o portal.
O IBGE também divulga mensalmente os resultados do IPCA. No site do instituto, é possível ver as datas de cada mês para o anúncio do indicador. Acesse o site para saber mais.
Além desses dois índices, é possível calcular o reajuste de aluguel por meio de outras opções, como INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), também divulgado pelo IBGE, e IPC (Índice de Preços ao Consumidor), da FGV.
Outra opção é a negociação entre locador e locatário. A partir de uma conversa, o proprietário e o inquilino podem chegar a um acordo e evitar que o contrato seja encerrado.
O que deve ser considerado na escolha do índice de reajuste de aluguel?
Na hora de decidir qual a melhor forma de reajustar o de aluguel no seu contrato imobiliário, fique atento a alguns pontos importantes. Afinal, você, proprietário, não quer correr o risco de fazer um mau negócio, não é mesmo?
Leve em consideração aspectos que promovam o retorno adequado do investimento feito no imóvel. Veja as nossas dicas:
- Dê prioridade a índices de reajuste de aluguel com mais cobertura no país. Assim, os valores reajustados estarão em linha com a realidade da inflação, e seu investimento estará mais protegido;
- Negociar com o inquilino pode ser a melhor opção, mesmo que o valor esteja abaixo do reajuste previsto em contrato. Afinal, ficar com o imóvel vazio, mesmo que por poucos meses, pode ter um impacto financeiro muito maior do que uma concessão. Faça as contas!
- Fique sempre de olho no mercado e avalie as características e diferenças de cada localidade, levando em consideração aspectos básicos de infraestrutura ao redor do imóvel, como serviços de segurança, educação, saúde e transporte. Aumentos na oferta e na procura de imóveis parecidos com o seu devem ser levados em consideração na hora de pensar em reajustes.
Agora que você já está por dentro de como funcionam os índices de reajuste de aluguel e sabe qual escolher, que tal conferir outros conteúdos no blog da UBlink? Aqui, você tem outras dicas, novidades do setor imobiliário e muito mais!
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