Lançamentos imobiliários dependerão ainda mais de cenário macro e do mercado

Por Chiara Quintão

O cenário macroeconômico e as condições de mercado serão cruciais na definição dos lançamentos imobiliários de 2023 pelas incorporadoras com atuação principal em produtos para as rendas média e alta. Durante a divulgação dos balanços do terceiro trimestre, as empresas deixaram claro que o volume de projetos aprovados permite crescimento, mas juros, inflação e a questão fiscal serão monitorados, de perto, para as tomadas de decisões.

De julho a setembro, houve desaceleração do ritmo de apresentação de projetos imobiliários ao mercado, mas em patamar abaixo do que se esperava. No período, as incorporadoras listadas em bolsa lançaram R$ 9,1 bilhões, ou seja, 14% a menos do que no intervalo equivalente de 2021, segundo levantamento da área de conteúdo da UBlink. Já as vendas tiveram expansão de 7,1%, para R$ 8,3 bilhões.

Foram consolidados lançamentos e vendas de Cury, Cyrela, Direcional, Even, EZTec, Gafisa, Helbor, ix (ex-PDG), Lavvi, Melnick, Mitre, Moura Dubeux, MRV&Co, Plano&Plano, RNI e Rossi.

No quarto trimestre, foram realizados os dois turnos da eleição majoritária e haverá uma Copa do Mundo deslocada do calendário, eventos que afetam a procura por imóveis. Com isso, boa parte das incorporadoras reduziu o ritmo de lançamentos e decidiu parar mais cedo a apresentação de projetos neste ano. 

“Com os resultados mais recentes de bolsa e câmbio, quem pretende comprar imóvel deve estar mais cauteloso”, diz um analista que pediu para seu nome não ser identificado.

De janeiro a setembro, a EZTec apresentou R$ 1,3 bilhão em projetos. Com o que está previsto pela incorporadora para os últimos meses do ano, o Valor Geral de Vendas (VGV) pode chegar a R$ 1,9 bilhão, em linha com o de 2021. Em teleconferência com analistas e investidores, a EZTec informou ter projetos aprovados com VGV conjunto correspondente a R$ 3,5 bilhões, mas que fará lançamentos em patamar menor em 2023. 

“Vamos decidir conforme a economia e o que acontecer. Temos condições de lançar até mais do que neste ano. Era para [o VGV] ser mais ou menos estável e continuar no caminho de crescimento, mas vamos ver o que temos pela frente”, disse Silvio Zarzur, diretor vice-presidente, de incorporações e de novos negócios da EZTec.

O presidente da Even, Leandro Melnick, afirmou que as prioridades da incorporadora, em 2022, foram privilegiar o caixa e o desempenho de vendas de cada empreendimento, em vez do volume da operação. Nos nove meses até setembro, a Even lançou R$ 1,03 bilhão, VGV 35,4% abaixo do registrado no mesmo período do ano passado. 

“Entendo que teremos, no ano que vem, a situação mundial e brasileira com mais estabilidade. Neste trimestre, adquirimos R$ 1,2 bilhão em terrenos. Estamos preparados com caixa e ‘land bank’ para crescer em um mercado com condições mais adequadas”, contou Melnick.

Para a Cyrela, o ano de 2023 deve ser parecido com 2022 em lançamentos, segundo Raphael Horn, copresidente, considerando-se os projetos que a companhia possui. Horn ressaltou, porém, na teleconferência para comentar os resultados do trimestre, que há muitas incertezas em relação ao mercado e à economia. 

“A conjuntura está difícil, esperamos que não piore. Estamos torcendo por um bom governo do novo presidente, para que ele seja responsável no fiscal e que tenhamos quatro anos de uma boa economia”, afirmou o copresidente da Cyrela.

Segundo Horn, nos meses de setembro e outubro, o desempenho de vendas da Cyrela foi “bem mais ou menos”. “Não sabemos o quanto foi [devido à] eleição, o quanto foi conjuntura, o quanto foi Copa. Estamos preparados para qualquer cenário. Quanto mais difícil fica, mais precisamos sambar.” O gerente sênior de relações com investidores da Cyrela, Iuri Zanutto de Jesus Campos, acrescentou que tem sido necessário mais esforço para finalizar uma venda. 

No terceiro trimestre, a Trisul não fez lançamentos. A maior cautela na apresentação de projetos, neste ano, resultou, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, Fernando Salomão, dos atuais níveis de estoque. “Não faz sentido lançar empreendimentos, na mesma região, se tenho estoques do que apresentei no ano passado, a não ser que faça algo diferente”, disse Salomão.

Em outubro, a Trisul lançou um projeto de studios e unidades de um dormitório na Vila Madalena, região em que a incorporadora costuma apresentar produtos direcionados para famílias. Há outros dois empreendimentos previstos para este ano. 

De modo geral, a Trisul tem buscando manter seus preços mesmo em detrimento da velocidade de vendas. Seis meses antes da entrega de cada empreendimento, a companhia avalia o nível de vendas e, se considera necessário, é mais agressiva nos preços das unidades daquele projeto para restringir o número de apartamentos prontos em estoque.

De meados de 2020 até o terceiro trimestre deste ano, o setor enfrentou fortes pressões de custos de materiais de construção. Como não foi possível repassar para os preços a totalidade das altas de custos, as margens pioraram. “A conta está mais difícil. O preço [dos imóveis] estabilizou, e o INCC [Índice Nacional de Custo da Construção] subiu nos últimos anos”, afirmou o copresidente da Cyrela.

No terceiro trimestre, o concreto foi considerado o vilão dos insumos. Há expectativa de manutenção dos valores dos insumos de agora em diante.  “Numa visão de estabilização de custos, esperamos recuperar, no ano que vem, nossa margem para um patamar que entendemos mais saudável”, disse o presidente da Even.

De modo geral, espera-se mais previsibilidade de custos no curto prazo, o que favorece a rentabilidade. Por outro lado, incorporadoras continuarão a lançar mão de descontos e condições de pagamento facilitadas para estimular a comercialização de estoques em um ano de muitas entregas de empreendimentos. “As margens devem sofrer com os descontos”, ressalta Rogério Santos, um dos fundadores da UBlink. 

Se os preços mundiais das commodities preocupam menos o setor, a inflação ainda pode ser afetada pela questão fiscal. “Com a insegurança sobre a política fiscal do novo governo, o mercado tem tido uma leitura crítica em relação aos rumos macroeconômicos. Há sensibilidade em relação a qualquer mudança negativa da economia, o que pode arrefecer os ânimos das empresas para novos lançamentos”, acrescenta o fundador da UBlink. Não são poucos os fatores que pesarão nas decisões das companhias.