Manutenção da Selic reforça cautela no setor imobiliário, mas momento também é de oportunidades

Por Rogério Santos (*)

A decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de manter a Selic em 13,75%, na segunda reunião deste ano, ocorre em um cenário bem mais desafiador do que o de fevereiro – quando o órgão também optou pela continuidade da taxa básica de juros – e contribui para acentuar a cautela do mercado em relação às vendas de imóveis para a classe média. 

Como a poupança – principal fonte de recursos para o crédito imobiliário no Brasil – vem perdendo dinheiro para aplicações mais rentáveis, há menos disponibilidade desse funding mais barato para os bancos que atuam no segmento habitacional. Com isso, a participação de recursos mais caros na composição dos empréstimos para a compra da casa própria tem crescido. 

Para evitar a perda de clientes que podem permanecer até 30 anos em suas carteiras, os bancos privados até seguraram as taxas de juros imobiliários por alguns meses. Mas, recentemente, elevaram o custo dos financiamentos, repassando a conta para os consumidores. 

Na prática, a contratação de crédito habitacional está mais cara e mais restrita, o que afeta, principalmente, imóveis de médio padrão. O público de alta renda e luxo é menos dependente de financiamento, enquanto a baixa renda conta com o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida.

Durante a divulgação dos balanços do quarto trimestre e do acumulado de 2022, incorporadoras com atuação principal nas rendas média e alta deixaram claro que as condições macroeconômicas não estão favoráveis ao segmento, mas que o mercado não parou.

O diretor vice-presidente, de incorporações e novos negócios da EZTec, Silvio Zarzur, chegou a dizer a analistas e investidores que não saberia responder por que a companhia está vendendo imóveis quando se considera que os juros estão altos e que a capacidade de compra dos clientes diminuiu. O copresidente da Cyrela Raphael Horn reconheceu que o momento é mais desafiador, mas ressaltou que ainda existe mercado para produtos diferenciados.

Apesar do crédito estar mais caro, quem busca um imóvel residencial de médio padrão pode encontrar boas oportunidades de compra em São Paulo – principal mercado imobiliário do país. No ano passado, muitos empreendimentos residenciais ficaram prontos, e há muitas entregas de prédios previstas para 2023. 

Para as empresas, manter unidades prontas em estoque significa gastar com despesas de condomínio e IPTU. No momento, incorporadoras não falam de descontos generalizados nem em patamares elevados de abatimentos de preços, mas se mostram dispostas a fazer concessões, então vale ficar de olho. 

Nos cálculos do coordenador do curso de Mercado Imobiliário da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Alberto Ajzental, o estoque combinado de unidades da capital paulista e da Região Metropolitana de São Paulo é suficiente para 13 meses de vendas, se mantido o ritmo atual de comercialização. Caso haja desaceleração, o estoque vai durar mais tempo, assim como pode encurtar se o volume vendido crescer. 

Para efeito de comparação, em 2010 – ano de maior crescimento do Produto Interno (PIB) do Brasil –, os imóveis em estoque eram suficientes apenas para cinco meses de comercialização, de acordo com o especialista da FGV.

Nesse contexto, o setor continua a monitorar, de perto, a velocidade de venda dos produtos, o cenário macroeconômico atual e as perspectivas futuras. Conforme o Boletim Focus de 20 de março, a maior parte dos analistas projeta Selic de 12,75%, no fim deste ano, ou seja, 1 ponto percentual abaixo da atual. 

O mercado também acompanha o ambiente internacional. A quebra dos bancos americanos Silicon Valley Bank (SVB) e Signature Bank despertou o temor de uma crise mais ampla do sistema bancário dos Estados Unidos. Na Europa, o UBS comprou o Credit Suisse. Intermediada pelo governo suíço, a operação teve como objetivo conter uma crise de confiança que poderia se espalhar por todo o planeta.

Mas o que o Brasil e o setor imobiliário do país têm a ver com essas turbulências? É que existe o risco de um “credit crunch”, ou seja, de uma restrição rápida e severa ao crédito chegar à economia brasileira e afetar o mercado de maneira significativa, resultando em queda acentuada do consumo e em recessão. 

Vamos torcer para que essa possibilidade não se materialize, mas acompanhar os rumos macroeconômicos, aqui e lá fora, para entender melhor quais os riscos para o setor e para o país. Apesar das incertezas nacionais e globais e de os juros estarem em patamar considerado elevado, uma coisa é certa: imóveis são um investimento seguro em momentos de risco.

(*) Rogério Santos é um dos fundadores da UBlink