Mercado imobiliário enfrenta desafios em 2023, com tendência na desaceleração na concessão de crédito

Por Chiara Quintão

A maioria dos indicadores macroeconômicos e imobiliários divulgados neste início de ano e as projeções anunciadas por entidades setoriais para 2023 reforçam que o cenário segue, de fato, mais desafiador para lançamentos e vendas destinados às rendas média e alta. Já o segmento de baixa renda, beneficiado pelo programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, as expectativas são de crescimento.

Em janeiro, os financiamentos habitacionais com recursos de poupança concedidos pelos bancos caíram 18,4%, na comparação anual, para R$ 11,88 bilhões, conforme levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Do total, os bancos direcionaram R$ 9,53 bilhões para quem contratou empréstimos para a compra de imóveis, e R$ 3,35 bilhões para crédito à construção.

A poupança – aplicação preferida dos brasileiros – é a principal fonte de captação de recursos das instituições financeiras para emprestar para a compra de imóveis residenciais pela alta renda e, principalmente, pela classe média. No primeiro mês deste ano, as retiradas de dinheiro da poupança superaram os depósitos em R$ 27,22 bilhões, o que significou redução do salto disponível.

A tendência de desaceleração da concessão de crédito deve persistir ao longo de 2023, na avaliação do Bradesco BBI, com saques da poupança e com a Selic em patamar considerado elevado. No início de fevereiro, o Comitê de Política Monetária (Copom) anunciou, em sua primeira reunião de 2023, manutenção da taxa básica de juros em 13,75%.

Recentemente, a Câmara Brasileira da Indústria de Construção (CBIC) divulgou que os números de lançamentos e vendas de imóveis no quarto trimestre e no acumulado do ano passado. Em pesquisa realizada em 207 cidades do país em parceria com a consultoria Brain Inteligência Estratégica, a entidade apurou que o volume lançado caiu 8,6%, para 295.447 unidades. As vendas tiveram queda de 3,2%, para 304.390 unidades.

“O mercado vinha crescendo, de forma consistente, desde 2017”, afirmou o presidente da CBIC, José Carlos Martins, em entrevista coletiva. Até o terceiro trimestre, o segmento formado por imóveis para as rendas média e alta teve desempenho melhor do que a baixa renda. Nos três últimos meses de 2022, essa tendência se inverteu, como reflexo das mudanças anunciadas, em meados do ano, para o programa habitacional e dos aumentos dos juros cobrados pelos bancos para os financiamentos com recursos de poupança.

“Hoje, a maioria dos bancos cobra taxa de dois dígitos pelo crédito imobiliário. Dois anos e meio atrás, a mediana era de 7% ao ano”, diz o presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC, Celso Petrucci. Com o aumento das retiradas de poupança pelos clientes, as instituições financeiras têm recorrido a outras fontes de recursos, o que encarece os financiamentos habitacionais.

Para a habitação popular, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é o principal “funding”. A CBIC estima que lançamentos e vendas de imóveis poderão manter, em 2023, os mesmos patamares do ano passado desde que o governo anuncie, até abril, especificações do programa habitacional, como o preço máximo das unidades de cada faixa.

O Secovi-SP já havia divulgado projeção de que, em 2023, o volume de total de lançamentos poderá ficar estável ou cair até 5%, na comparação com o ano passado, enquanto as vendas tendem a ficar estáveis na cidade de São Paulo – maior mercado imobiliário do país. Caso o desempenho consolidado supere as expectativas, será consequência do Minha Casa, Minha Vida. Por enquanto, a entidade prevê que lançamentos e vendas para a baixa renda terão aumento de 5% a 10%.

No fim de 2022, havia o total de 70.805 imóveis residenciais novos disponíveis para venda, na capital paulista, segundo o Secovi-SP. A oferta de unidades dos padrões médio e alto era suficiente para abastecimento do mercado por 16 meses, e o volume disponível de apartamentos do programa habitacional, para 9 meses.