Entenda todas as regras para a rescisão de contrato de aluguel
Com dúvidas sobre a rescisão de contrato de aluguel? A UBlink preparou um conteúdo completo sobre isso. Confira agora!
Por Redação Em:
A rescisão de contrato de aluguel é um processo que deve ser feito com muito cuidado, e requer preparo, conhecimentos sobre como o processo funciona, e alguma burocracia. Ao alugar um imóvel, o contrato prevê um tempo mínimo de permanência no mesmo e, caso a pessoa saia antes desse período ou ocorra algum tipo de imprevisto, isso envolve alguns procedimentos legais. Esse processo de saída antecipada é a rescisão de contrato de aluguel.
Há vários fatores que podem levar alguém a rescindir o contrato de aluguel antes do tempo previsto. Um exemplo são a pandemia e os desafios da economia, que fizeram com que a necessidade de desocupar imóveis se tornasse mais comum.
Preparamos o conteúdo a seguir com tudo o que você precisa saber sobre a rescisão de contrato de aluguel de maneira segura e completa. Confira nas próximas linhas!
Índice do conteúdo
O que é e como funciona um contrato de aluguel?
Antes de falarmos sobre a rescisão de contrato de aluguel, é necessário explicar o que é e para que serve um contrato desse tipo. Em primeiro lugar, ele é um documento que estabelece a cessão de um imóvel para uso por uma pessoa que não é a sua proprietária, por um tempo pré-determinado, e funciona como base para todos os deveres do locador e do locatário.
Informações como multas, juros e reajustes vêm escritas no documento no formato de cláusulas. Para selar o contrato de aluguel, ambas as partes devem concordar com o que está no documento e então assiná-lo.
Além disso, existe a Lei de Locação de Imóveis, também conhecida como Lei de Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991), que é a referência legal para todas contratações de locação em perímetro urbano, em todo o Brasil.
A partir dessa Lei, a locação de imóveis fica mais segura para locador e locatário, pois ela é a base dos direitos e deveres de ambas as partes envolvidas.
Como fazer a rescisão de contrato de aluguel?
Para realizar a rescisão do contrato de aluguel, existem algumas formas, como quando o contrato de locação é estabelecido sem um tempo de término determinado. Nesse caso, tanto o locador quanto o locatário podem solicitar a rescisão de contrato de aluguel quando desejarem, não havendo a necessidade de justificar o motivo ou multa. No entanto, o aviso deve ser feito com pelo menos um mês de antecedência.
Porém, se o documento de locação possuir um prazo de validade, ou seja, um tempo de duração, o processo de rescisão de contrato de aluguel torna-se mais burocrático. Nesse caso, o locador não pode fazer essa solicitação, a menos que se encaixe em alguma das situações que vamos discutir nos próximos tópicos.
Já o locatário pode solicitar a rescisão de contrato de aluguel a qualquer momento, devendo apenas pagar a multa correspondente ao que foi acordado contratualmente. Contudo, existem algumas exceções em que o inquilino não precisa pagar a multa, como no caso do imóvel apresentar falhas estruturais que comprometam ou inviabilizem a moradia.
Como rescindir um contrato de aluguel antes do prazo?
Caso o locatário decida rescindir o contrato de aluguel, será necessário que o mesmo notifique o locador e pague o valor da multa estabelecida conforme as cláusulas contratuais. Por sua vez, o locador não pode fazer a rescisão de contrato de aluguel antes do prazo estipulado no documento, salvo as exceções listadas a seguir.
Como o proprietário pode rescindir um contrato de aluguel?
A Lei do Inquilinato proíbe o locador de fazer a rescisão de contrato de aluguel sem que o locatário tenha cometido alguma infração legal ou contratual. No entanto, caso o contrato não seja firmado com um tempo de duração previsto, o locador pode rescindi-lo quando quiser. Existem também casos particulares na legislação, listamos a seguir as 4 situações que podem justificar ou levar à rescisão:
- Não pagamento do aluguel por parte do locatário: atrasos frequentes no pagamento do aluguel podem resultar na rescisão do contrato, bem como em uma ação de despejo, se a modalidade de garantia locatícia escolhida no momento da locação não cobrir a inadimplência.
- Infrações legais por parte do locatário: no caso do inquilino descumprir cláusulas contratuais, o locador poderá rescindir o contrato de aluguel.
- Quando o motivo do pedido é para fins de moradia própria do dono do imóvel e/ou de seus familiares: visando pontos como proteção à família e dignidade humana, caso o locador necessite do imóvel para acolher esposo(a), filhos, pais ou avós e não possua nenhum outro bem, ele poderá solicitar a rescisão de contrato de aluguel.
- Quando o motivo do pedido é vender o imóvel: caso o locador decida vender o imóvel, o contrato de aluguel pode ser rescindido, mas o locatário deve ser informado com pelo menos três meses de antecedência.
O que acontece se o locador pedir a rescisão de contrato de aluguel?
De acordo com a Lei do Inquilinato, o locador não pode solicitar a rescisão de contrato de aluguel antes do prazo estabelecido no contrato de aluguel. Para que a solicitação seja aceita pela Justiça, é preciso que um dos cenários descritos acima aconteça, por exemplo, o locatário precisa ter cometido alguma infração legal ou contratual.
Mas o que acontece com o locatário do imóvel?
Como já comentamos, o locatário pode realizar a rescisão de contrato de aluguel quando quiser, mas é sua responsabilidade pagar a multa rescisória estabelecida contratualmente entre as partes. Ainda, cabe ao locatário não infringir nada que foi acordado no contrato de locação para evitar imprevistos, multas e despejos.
O que acontece se o locatário quebrar o contrato de aluguel?
De acordo com o artigo 4º da Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato), caso o locatário devolva o imóvel antes do prazo, ele deve arcar com a multa preestabelecida no contrato de aluguel, sendo que o valor deve ser proporcional à sua permanência no imóvel e à vigência contratual.
Vale a pena notar que existem casos e casos, dependendo do que foi acordado no contrato de aluguel entre as partes.
Qual valor da multa por rescisão de contrato de aluguel?
Para haver a multa, o contrato de locação precisa ter um tempo predeterminado de duração (2 anos, por exemplo). No entanto, é importante saber que a Lei do Inquilinato não estabelece um valor fixo ou um percentual de multa, assim locador e locatário são os responsáveis por essa definição na etapa de elaboração do contrato.
A Lei indica que o valor da multa a ser pago, em caso de rescisão do contrato de aluguel, deverá ser proporcional ao período de cumprimento do mesmo, ou seja, a quantia a ser paga será calculada de acordo com quanto tempo falta para o prazo que foi estipulado no documento. A seguir, veja como calcular o valor da multa por quebra de contrato de aluguel.
Como calcular o valor da multa por rescisão de contrato de aluguel?
Para realizar o cálculo da multa, é necessário usar algumas informações que estão no contrato, como valor do aluguel, valor da multa acordado entre ambas as partes, e tempo de duração do contrato.
Imaginemos a seguinte situação: o inquilino e o locador acordaram que o tempo do contrato seria de 12 meses, o valor do aluguel seria de R$ 1.000,00 e a multa contratual seria referente a três meses do valor do aluguel (R$ 3.000,00). Os cálculos podem ser feitos da seguinte forma:
1. Calcular o valor da multa por mês
Aqui, o locatário deve fazer a divisão do valor da multa pelo tempo de duração estabelecido no contrato:
- R$ 3.000,00 / 12 meses = R$ 250,00
2. Multiplicar a multa por mês, pelo número de meses restantes
Agora o objetivo é encontrar o valor da multa total a ser paga, a partir de quanto faltou para o contrato ser cumprido. Para isso, é preciso calcular os meses faltantes. Por exemplo, se o locatário saiu com sete meses de contrato, então faltam cinco para cumprir. Por fim, deve-se multiplicar esse número pelo valor da multa mensal calculado no passo anterior (R$ 250,00):
- 5 meses x R$ 250,00 = R$ 1.250,00.
Nesse caso, de acordo com as cláusulas contratuais, o valor da multa (R$ 1.250,00) foi maior que o valor de um aluguel. Vale ressaltar novamente que esse número depende dos acordos firmados em contrato, portanto, o cálculo acima é apenas um exemplo genérico.
As práticas mais comuns do mercado são calcular a multa com base no tempo que falta para cumprir o prazo da locação, como no exemplo acima, ou um valor equivalente a um número pré-determinado de aluguéis – dois ou três meses, geralmente.
Agora que você já entende melhor como funciona a rescisão de contrato de aluguel e os seus processos burocráticos, confira mais conteúdos para locatários, proprietários e dicas de como simplificar burocracias no Blog da UBlink!
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