Locação de imóveis passo a passo: o guia completo para colocar o seu imóvel para alugar
Confira esse guia com tudo o que você precisa saber sobre a locação de imóveis!
Por Redação Em:
Embora a locação de imóveis seja uma prática comum, ainda gera muitos receios e dúvidas para os proprietários. Alugar um imóvel pode gerar um bom retorno financeiro e evitar depreciação pela falta de uso.
Mas é preciso ter cautela com riscos como danos à propriedade e saber lidar com as burocracias relacionadas à locação de imóveis. Contar com uma boa assistência faz toda a diferença no processo.
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Pensando em quem pretende alugar seu imóvel, mas ainda não domina o assunto, preparamos algumas dicas para te ajudar neste momento.
Para começar, sugerimos que você leia a Lei de Locação de Imóveis, também conhecida como Lei de Inquilinato. É a lei nº 8.245 que dá amparo legal para as contratações de locação em perímetro urbano em todo o Brasil.
A partir dessa regulamentação, o dono do imóvel e o inquilino passam a ter mais segurança de quais são seus direitos e deveres.
Garantia locatícia, cálculo de juros, multas e reajustes são alguns dos pontos previstos por essa lei. Mas, antes de nos aprofundarmos mais na regulamentação, vamos abordar uma das principais dúvidas dos proprietários de imóveis:
Quanto cobrar de aluguel?
Mesmo que o dono do imóvel esteja disposto a negociar o valor a ser fechado, é importante ter uma referência para definir quanto cobrar de aluguel. O primeiro valor que o locador pedir servirá de base para quem ver o anúncio do imóvel, sinalizando as expectativas do proprietário e sua avaliação sobre quanto sua propriedade vale. Confira a seguir cada uma das nossas dicas.
Primeiros passos - Avaliação do mercado
O primeiro passo é sempre conferir o quanto proprietários de imóveis similares estão cobrando de aluguel. Use como base de comparação aqueles que forem parecidos em termos de tamanho e número de quartos e banheiros.
Vagas de garagem e áreas de lazer – playgrounds, quadras esportivas, academia e piscina – também devem ser consideradas na hora de fazer a comparação.
Você pode sempre pesquisar os preços de aluguel de imóveis na plataforma da UBlink
Conhecendo o preço médio do metro quadrado da região e multiplicando pelo tamanho do seu imóvel, você terá uma boa estimativa de quanto cobrar.
Outro fator que ajuda na definição do preço é entender como a situação atual da economia está afetando o interesse por locação. Saber se a procura por aluguéis está em alta ou baixa ajuda a avaliar se o preço estipulado está adequado para o momento, ou se é necessário reduzir o valor para atrair mais interessados.
Normalmente, esse “humor” do mercado impacta os preços nas negociações. A dica aqui é acompanhar notícias e informações do mercado imobiliário, em jornais, revistas e é claro, aqui no blog da UBlink!
Lógica do retorno sobre investimento
Sempre devemos considerar um imóvel como um investimento. Ao definir o preço potencial de venda de sua casa ou apartamento, fica mais fácil ver sua casa ou seu apartamento como um ativo e buscar um bom retorno.
Para que um imóvel alugado seja mais atrativo do que aplicar o dinheiro correspondente na poupança – investimento considerado mais seguro e conservador -, o preço mínimo cobrado por mês precisa corresponder a 0,5% do valor do imóvel.
Um apartamento avaliado em R$ 400 mil, por exemplo, precisa ser alugado por pelo menos R$ 2 mil para que o retorno supere o da poupança.
As vantagens da localização e as despesas totais
No mercado imobiliário, a localização é considerada a principal característica de um imóvel. Em geral, uma residência segura, com fácil acesso às principais ruas e avenidas, e aos meios de transporte de uma região, costuma ter valor mais alto de aluguel em relação a imóveis mais afastados.
Avalie também a disponibilidade de serviços e os benefícios que o bairro pode oferecer para a qualidade de vida do inquilino, além de ofertas de lazer e serviços, como centros comerciais, escolas e parques.
Há outro ponto bastante importante: os valores totais a serem pagos por quem aluga o imóvel. Cobrança de condomínio, IPTU, impostos e taxas devem ser levados em conta na hora de precificar a locação.
Se o custo total for muito discrepante em relação ao do aluguel, a negociação pode ser mais difícil.
Cuidado com as calculadoras imobiliárias!
Por mais “simples” que o uso de algumas calculadoras de aluguel disponíveis na internet possa parecer, sempre compare os valores sugeridos com os critérios de avaliação que estamos discutindo.
Fatores de avaliação também subjetivos, como o entorno e o estado de conservação, conhecidos pelo proprietário, dificilmente são levados em conta por estas ferramentas. Evite o risco de desvalorizar o seu patrimônio!
O valor pedido pelo aluguel deve possibilitar uma boa liquidez, ou seja, negociação e fechamento do contrato, por um preço atrativo, no menor tempo possível.
Como faço para avaliar um imóvel?
Para decidir o quanto cobrar de aluguel, é preciso avaliar as condições em que o imóvel se encontra, considerando-se o tempo da construção e o estado de conservação. Um imóvel entregue há menos tempo costuma ter estrutura mais moderna, com características que atendem melhor às novas gerações e às mudanças nas dinâmicas familiares e individuais.
Um exemplo disso é que inquilinos mais jovens podem dar mais importância à localização do imóvel em comparação a ter uma área maior para morar.
Além disso, as instalações de construções mais recentes tendem a precisar de menos reparos e a atender a padrões de segurança mais altos.
O estado de conservação das portas, fechaduras e janelas são pontos que também merecem atenção. É importante que esses itens estejam em boas condições de uso e, se necessário, sejam trocados para evitar manutenção frequente, assim como gastos maiores e preocupações.
Outro ponto é a situação de acabamento das paredes. A manutenção da pintura pode até ser simples, mas conservar as paredes pode exigir impermeabilizantes para evitar umidade e mofo.
Pragas e insetos que abrem buracos para fazerem seus ninhos podem deteriorar as paredes. Para evitar possíveis danos, é importante manter o ambiente dedetizado periodicamente.
É preciso dar atenção também às instalações hidráulicas da casa ou do apartamento. Manchas escuras, além de danificar a própria parede e pintura, podem indicar infiltração e vazamentos nas instalações que passam pelo local.
Uma boa conservação garante um bom funcionamento e menos prejuízos com o desperdício de água e com danos por infiltração, umidade e mofo.
Pontos negativos desvalorizam o imóvel e reduzem o valor final de quanto será possível cobrar de aluguel.
Hora de receber o aluguel
Engana-se quem pensa que basta definir o valor do aluguel e pronto. Pensar em como garantir o recebimento desses valores, e saber quais são os direitos e deveres do locador e do locatário são pontos fundamentais na locação de imóveis.
Pela Lei do Inquilinato, os contratos de locação devem ser bilaterais, com direitos e deveres consensuais das duas partes.
Para evitar prejuízos, você deve prestar atenção à garantia locatícia prevista pela Lei de Inquilinato. O proprietário fica protegido desde que as modalidades legais de garantia locatícia sejam acordadas contratualmente.
Modalidades de garantias locatícias
As três modalidades que oferecem garantias tanto para o locador quanto para o locatário são: contrato de locação com caução de imóvel, contrato com fiança aluguel e contrato com seguro locatício. Preparamos um conteúdo completo sobre garantias de locação. Veja, a seguir, um resumo de como cada uma delas funciona:
1. Contrato de locação com caução de imóvel
O contrato de locação com caução de imóvel assegura o pagamento de aluguéis em situação de inadimplência, a partir da disponibilidade de dinheiro, bens ou títulos do locatário, no ato da contratação.
De acordo com a Lei de Inquilinato, no contrato de locação com caução de imóvel o locador pode cobrar, antecipadamente, até três vezes o valor de um aluguel como garantia. O valor depositado pode ser usado para cobrir danos por mau uso, reformas necessárias e multas por quebra de contrato.
A “caução real” realiza a garantia de pagamento do aluguel a partir da transferência em dinheiro, penhora de bens, hipoteca, poupança caução, entre outras formas.
Normalmente, a garantia se dá pela entrega de cheque preenchido e assinado pelo locatário, mas também pode ser feita por transferência bancária ou outras formas de pagamento.
O depósito pode ocorrer em conta conjunta, com a necessidade de autorização pelas duas partes. Havendo discordância ou quebra contratual em relação ao saque, a Justiça pode ser acionada.
Quando depositado em poupança, o levantamento do valor a ser devolvido pode ser feito no site do Banco Central do Brasil, a partir das informações de data do depósito da caução, do valor e do dia previsto para retirada.
Se não houver problemas até o fim do contrato, o valor deve ser devolvido ao locatário, com correção pelo indicador previamente definido. Quando há renovação ou ampliação do tempo de contrato, a caução será restituída somente após a conclusão do novo prazo e a devolução do imóvel pelo inquilino.
Usualmente, o inquilino recebe a caução após a aprovação da vistoria.
2. Contrato com fiança aluguel
Também chamada de caução fidejussória, essa garantia de fiança ocorre por meio de um terceiro. É o fiador quem se responsabiliza, contratualmente, pelas dívidas do locador em caso de inadimplência.
Em geral, o fiador precisa comprovar renda superior ao valor do aluguel – é comum a exigência de que o rendimento mensal seja de, pelo menos, três vezes a locação. Outras exigências são que o fiador não tenha restrições de crédito e possua um imóvel registrado em seu nome.
Em caso de inadimplência e depois de tentativas de negociação, o imóvel e outros bens do fiador podem ser penhorados para cumprir as responsabilidades assumidas por ele no contrato de locação.
3. Contrato de locação com seguro locatício
Outra forma de garantia locatícia é o seguro fiança. Essa garantia ocorre pela contratação de seguradoras que oferecem esse serviço. É semelhante a outros tipos de seguro: após pagar pelo serviço, o contratante tem a cobertura de eventuais aluguéis em inadimplência.
O seguro fiança é mais rápido e menos burocrático do que os demais, podendo ser pago de forma parcelada. O valor é variável, mas costuma ficar entre o correspondente a um aluguel ou um mês e meio de locação. Normalmente, o seguro é de responsabilidade do locatário, mas também pode ser pago pelo proprietário ou pela imobiliária.
Os serviços extras de seguro fiança podem incluir cobertura da multa por rescisão contratual, gastos com reparos de danos no imóvel e até mesmo contas como IPTU, água e energia. Mas, diferentemente da modalidade de caução, o valor investido no seguro fiança não é ressarcido no fim do contrato.
Não é obrigatória a exigência de uma garantia de locação para que o contrato de aluguel seja firmado. Mas caso o proprietário não abra mão desse recurso, apenas uma das modalidades poderá ser utilizada.
Quais são os direitos do inquilino?
A Lei de Locação de Imóveis também prevê obrigações para o locador. O inquilino tem direito, por exemplo, a receber o imóvel em perfeitas condições de uso. Para comprovar isso, é usado um documento chamado laudo de vistoria, em que são descritas todas as condições em que o imóvel se encontra.
O estado da casa ou apartamento é analisado durante a vistoria, quando um profissional verifica e documenta as condições encontradas. Também é direito do inquilino acompanhar pessoalmente a inspeção.
São avaliados, com descrição e fotos, o estado de conservação do piso, dos revestimentos cerâmicos, das paredes, da pintura, dos vidros, das articulações de portas e janelas, de botões de interruptores, de tomadas, das louças sanitárias, das pias e tanques, do funcionamento hidráulico e da instalação elétrica. Também são observados sinais de infestações, por exemplo, por cupins ou ratos.
Embora a Lei de Inquilinato assegure a entrega do imóvel em perfeitas condições de uso, podem surgir novas necessidades no decorrer da vigência do contrato. Assim, o inquilino tem permissão para realizar essas benfeitorias se não houver proibição por parte do locador.
O inquilino tem direito ao ressarcimento por dois tipos de benfeitorias: as necessárias, que não precisam de autorização prévia para sua execução, e as úteis, que precisam ser permitidas pelo proprietário.
São exemplos de benfeitorias necessárias reparos estruturais em telhados, instalações elétricas, encanamentos e paredes.
As benfeitorias úteis são relacionadas à melhoria de condições do imóvel, deixando-o mais confortável e aumentando a qualidade de suas instalações, como a instalação de janelas com isolamento acústico e a colocação de cobertura em uma vaga de garagem antes descoberta.
Não existe, porém, previsão de ressarcimento para gastos com mudanças com finalidade estética. Para que haja reembolso, é preciso fazer um acordo prévio, que pode incluir cláusulas contratuais específicas.
É direito do inquilino que o locador arque com os seguintes custos extraordinários:
- Indenizações trabalhistas de funcionários do condomínio, definidas antes da locação
- Reformas estruturais ou de ampliação da edificação em que a unidade locada se encontra
- Pintura de fachadas
- Reposição das condições de habitabilidade do edifício como obras necessárias para retomar abastecimento de água ou energia
- Paisagismo das áreas comuns
- Instalação de novos equipamentos
- Constituição de fundo de reserva
Os direitos do inquilino abrangem também a sublocação, permitida pela Lei do Inquilinato.
A sublocação ocorre quando há ocupação do espaço alugado por um terceiro, que não é o locatário, de forma parcial ou integral, e o inquilino é pago por esse terceiro. A responsabilidade de pagamento ao locador continua a ser do locatário inicial.
A Lei do Inquilinato assegura o direito de o locatário sublocar o imóvel desde que o proprietário formalize que está de acordo, no contrato inicial ou em uma declaração posterior.
Nesse caso, existem duas relações de direitos e deveres. A primeira e mais importante é a relação entre proprietário e inquilino original do imóvel. A segunda relação ocorre entre o inquilino primário que oferece a sublocação e o locatário secundário que paga pela sublocação.
Vale lembrar que o tipo de uso do imóvel é restrito ao que foi acordado em contrato. O locatário não pode, por exemplo, fazer uso comercial de um imóvel locado para fins residenciais.
Ainda sobre a ocupação do espaço, é dever do locatário utilizar o imóvel de acordo com as regras condominiais, manter a boa convivência e arcar com multas e sanções consequentes de mau uso.
O proprietário pode vender o imóvel alugado?
Sim, você pode vender o imóvel a qualquer momento, mesmo com o contrato de locação em vigência. Mas deve avisar ao locatário com 30 dias de antecedência, no mínimo, de forma judicial ou extrajudicial.
Conforme a Lei de Locação de Imóveis, o inquilino tem direito de preferência de compra quando o proprietário decide vender o imóvel. As condições de compra propostas ao inquilino devem ser as mesmas ofertadas ao mercado.
A partir do comunicado, o inquilino tem até 30 dias para manifestar o interesse ou não na compra do imóvel e dar início ao processo de saída ou compra da propriedade. Se não houver manifestação de interesse, a preferência é dada ao sublocador, que tem outros 30 dias para se manifestar. Finalizados esses prazos, você pode vender seu imóvel a qualquer momento.
No caso de o imóvel não ser vendido, o locador só pode reaver o imóvel, enquanto o contrato estiver em vigência, se a possibilidade tiver sido acordada formalmente.
Mas há justificativas para o despejo do inquilino, como a falta de pagamento de aluguéis e outros encargos, infração das cláusulas contratuais e necessidade de reparos urgentes. Se o contrato for vinculado à relação de emprego do locatário e o contrato de trabalho for rompido, a ação de despejo também pode acontecer.
Você também pode retomar o imóvel se comprovar que necessita da sua propriedade para sua moradia ou de seus familiares.
Os contratos de locação costumam ter duração de 30 meses. O inquilino tem direito a pedir a inclusão de uma cláusula que permita a devolução, sem multa, por exemplo, a partir do 13º mês, desde que a saída seja comunicada com 30 dias de antecedência.
Caso a saída ocorra antes do prazo acordado, pode haver cobrança de multa do inquilino correspondente até o valor de três aluguéis, calculada proporcionalmente ao tempo restante para o fim do contrato.
Direitos e deveres do proprietário
Assim como ocorre com o locatário, a Lei do Inquilinato também assegura os direitos do proprietário. Da mesma forma que você entrega o imóvel ao inquilino em perfeitas condições de uso, deve recebê-lo de volta no mesmo estado, podendo cobrar multas e custos com os danos causados pelo inquilino.
É seu direito cobrar qualquer inadimplência por parte do locatário, de forma judicial ou não. Para sua segurança, você também tem o direito de pedir contratualmente uma garantia locatícia, e estabelecer critérios e exigências de acordo com o que deseja.
Por exemplo, se você precisar de reembolso rápido caso ocorram eventuais inadimplências do locatário, pode escolher usar um seguro já na assinatura do contrato. Nesse caso, o pagamento será feito por uma seguradora e não pelo inquilino.
Caso você não tenha os seus direitos respeitados, pode lançar mão de uma ação de despejo, ou seja, da retomada do imóvel pelo locador.
No entanto, existem alguns deveres que devem ser destacados:
- Se precisar visitar o local, você deve pedir autorização ao inquilino, com no mínimo 30 dias de antecedência
- Reformas estruturais, pinturas externas e pagamentos de impostos, taxas e despesas extras são de responsabilidade do proprietário
Por isso, antes de colocar seu imóvel para locação, busque informações no nosso guia. Afinal, estar ciente dos seus direitos e deveres, assim como conhecer as melhores práticas para definir o preço do aluguel, é essencial para que a locação de sua propriedade seja um bom negócio.
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