Dicas para a declaração do imposto de renda sobre a venda de um imóvel!
Entenda tudo o que você precisa saber sobre o imposto de renda sobre venda de imóvel com as nossas dicas!
Por Redação Em:
Na hora de fazer a declaração do imposto de renda, é comum surgirem muitas dúvidas. Por isso, a seguir, vamos te explicar como funciona o cálculo do imposto de renda sobre venda de imóvel, bem como o cálculo do ganho de capital sobre imóveis, além de trazer algumas orientações importantes para os proprietários na hora de realizar essas operações. Confira!
Índice do conteúdo
O que é ganho de capital ou lucro imobiliário?
Quando uma pessoa vende um imóvel por um valor maior do que aquele que foi pago inicialmente na compra dele, podemos dizer que ela teve um lucro imobiliário. Esse lucro que foi obtido na venda do bem é chamado de ganho de capital.
O imposto de renda sobre a venda de imóvel passa a ser uma obrigação quando existe o lucro imobiliário, e é um ponto que costuma deixar as pessoas que participaram de negócios imobiliários com dúvidas. Pode-se dizer que esse imposto é, basicamente, um percentual ou valor fixo (ou seja, uma alíquota) que será aplicado sobre o ganho de capital.
Como calcular o lucro imobiliário na venda de um imóvel?
Como mencionamos, o lucro imobiliário é a diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor de venda, logo, podemos fazer esse cálculo seguindo o exemplo abaixo:
- Toma-se o valor pago pelo proprietário quando ele adquiriu o imóvel pela primeira vez, como, por exemplo, R$500.000;
- Considera-se então o preço da venda, neste exemplo, R$600,000;
- O preço de venda é subtraído do primeiro valor pelo qual o proprietário obteve o imóvel. Usando nossos exemplos, serão R$600.000 menos R$500,000, teremos então R$100.000.
- Essa diferença entre o preço da venda do imóvel e seu valor original de aquisição é o lucro imobiliário ou ganho de capital, que passa a ser a base do cálculo do imposto de renda sobre a venda de um imóvel. Em nosso exemplo, essa base seria de R$100.000.
Como funciona o lucro imobiliário no Imposto de Renda?
Hoje em dia, o imposto de renda sobre venda de imóvel é calculado a partir de uma tabela progressiva, que muda conforme o valor do ganho de capital. Assim, a alíquota do imposto será proporcional ao lucro que o dono do imóvel teve ao vender o bem, e deverá ser paga por meio de um DARF(Documento de Arrecadação de Receitas Federais), até o final do mês seguinte à venda.
Um ponto importante aqui é que tem muita gente por aí usando um jeito antigo de calcular esse percentual, por isso, é válido informar que a porcentagem sobre o lucro imobiliário não é fixa já faz algum tempo. O percentual aplicado para pagar o imposto não costumava mudar, sendo sempre 15%. Atualmente, a porcentagem é calculada a partir da tabela progressiva.
De acordo com a Lei nº 13.259 de 2016, caso o lucro imobiliário seja em um valor de até R$ 5 milhões, a alíquota a ser paga corresponderá a 15% do lucro. Confira as porcentagens que devem ser aplicadas de acordo com o valor do ganho de capital, quando ele fica acima de R$5 milhões, segundo a tabela progressiva:
- Em um lucro imobiliário de R$ 5 a R$ 10 milhões, a alíquota será de 17,5%;
- Em um lucro imobiliário de R$ 10 a R$ 30 milhões, a alíquota será de 20%;
- Em um lucro imobiliário acima de R$ 30 milhões, a alíquota será de 22,5%.
Como calcular o ganho de capital em caso de imóvel recebido em herança?
Antes de mais nada, é importante ressaltar que todos aqueles que recebem um bem como herança têm a obrigação de incluí-lo em sua declaração de imposto de renda para ficar em dia com a Receita Federal. Agora, para calcular o ganho de capital quando um imóvel é recebido como parte de uma herança, primeiro você deve verificar quando o imóvel foi adquirido pelo proprietário antigo.
Bens comprados entre os anos de 1970 e 1988, por exemplo, possuem uma taxa de isenção que varia de 95% até 5%, dependendo do ano específico em que o imóvel foi comprado e para aqueles anteriores ao ano de 1969, são 100% isentos. Neste caso, a isenção sofre uma diminuição de 5% a cada ano, portanto, quanto mais velho for o bem, menor será o imposto a ser pago pelo herdeiro.
Para os casos onde o imóvel não se encaixa nos critérios de isenção, o ganho de capital é calculado considerando que o custo de compra do imóvel foi igual à zero.
Como calcular o ganho de capital em caso de permuta?
Primeiramente, a permuta de imóveis nada mais é do que um modo de contrato onde as partes envolvidas realizam uma troca de bens semelhantes. Mas, afinal, você sabe como calcular o ganho de capital nesse tipo de transação imobiliária? Confira a seguir!
Quando um bem é trocado por outro equivalente, sem nenhum outro valor adicional na transação, apenas os imóveis neste caso, os proprietários ficam isentos de ganho de capital, ou seja, não serão cobrados os tributos referentes ao imposto de renda sobre venda de imóvel. Isso ocorre porque a Receita Federal entende que os bens envolvidos na permuta têm um valor equivalente.
No entanto, no caso de haver permuta com torna, ou seja, quando na operação, além de ser oferecido um bem pelo outro, um dos proprietários tem que dar uma quantia em dinheiro para “inteirar” a operação. O valor do ganho de capital imóvel precisa ser considerado para o cálculo do imposto de renda.
Por exemplo, digamos que serão permutados um terreno que está declarado com o valor de R$ 200 mil e uma casa no valor de R$ 250 mil. Além de ceder o bem, o proprietário do terreno terá que pagar a diferença de R$ 50 mil entre os valores dos imóveis. Nesse cenário, o proprietário do imóvel no valor mais alto (casa) terá um ganho de capital de R$ 50 mil, já que o novo valor do terreno, aos olhos da Receita, será de R$ 250 mil e não mais R$ 200 mil.
A única condição imposta é que a diferença não ultrapasse 50% do valor do bem mais caro, pois nesse caso a negociação é caracterizada como compra e venda ao invés de uma permuta. Para entender melhor essa regra, vamos aproveitar o mesmo exemplo da casa de 250 mil reais: a condição é que o valor do terreno não pode ser inferior à R$125 mil para que a operação possa continuar sendo uma permuta.
Como gerar a Darf para ganho de capital na venda de um imóvel?
O Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) é emitido pelo Ministério da Fazenda e da Secretaria da Receita Federal, para cobrar os impostos que são administrados por esses órgãos.
O imposto a ser pago para a Receita Federal, é calculado sobre o valor do ganho de capital. Para gerar o Darf de ganho de capital de venda de imóvel, é só seguir os passos:
- Acesse o Sistema de Cálculo de Acréscimos Legais (Sicalc). Para gerar o Darf serão solicitados alguns dados para identificar você e o imóvel.
- Será solicitado um código para identificar a operação e o mês que ela ocorreu, como estamos falando de ganhos nas vendas de imóveis, é só informar o código 4600 e o mês da transação de venda.
- Insira o valor devido da alíquota correspondente ao lucro alcançado na transação. Por exemplo, caso tenha um ganho capital de R$ 100 mil na venda de um imóvel, o valor a ser pago de Imposto de Renda será de R$ 15 mil (por causa da alíquota de 15%).
- Após emitir o Darf, é só realizar o pagamento no prazo de vencimento.
Qual o prazo para pagamento do imposto de renda sobre o ganho de capital?
O pagamento do imposto de sobre o ganho de capital deve ser pago de acordo com o parcelamento que foi escolhido na emissão do Darf, com prazo máximo de até o último dia útil do mês seguinte ao do vencimento.
Após o vencimento, como a multa e os juros devem ser calculados?
O percentual aplicado é de 0,33% por dia de atraso, a partir do primeiro dia útil depois da data de vencimento do débito e fica limitado ao máximo de 20%, acrescidos de juros de 1% ao mês e o percentual proporcional à Selic no período, até o dia do pagamento.
Quanto se paga de imposto de renda na venda de um imóvel?
Como explicamos no início do artigo, o valor do Imposto de Renda referente à venda de um imóvel é feito a partir do valor do lucro obtido com a transação. Para lucros imobiliários de até R$ 5 milhões, 15% do ganho de capital é o imposto a ser pago para a Receita Federal. Já para imóveis com lucro de até R$ 10 milhões, a alíquota é 17,5%; 20% para até R$ 30 milhões e 22,5% para lucros maiores que R$ 30 milhões. Para imóveis com valor de venda inferior a R$35.000,00 a operação é isenta de imposto.
Quando não é necessário pagar imposto de renda sobre lucro imobiliário?
A isenção do pagamento de imposto de renda sobre o lucro imobiliário acontece nos seguintes casos:
- Quando os proprietários vendem imóveis adquiridos até o ano de 1969;
- Quando o proprietário vende um imóvel por até R$ 440 mil, desde que seja dono de apenas um bem e que não tenha realizado nenhuma venda nos últimos 5 anos;
- Para transações com valores inferiores de R$ 35.000,00 na venda do imóvel.
- Quando o proprietário vende um imóvel e usa rapidamente o valor da venda para comprar sua moradia. Ou seja, em um intervalo de até 180 dias depois de fechar o negócio, essa pessoa compra uma residência usando o valor da venda do outro imóvel. Nesse caso, vale informar que, se o valor total da venda não tiver sido todo usado para a nova operação, o proprietário não estará totalmente isento, devendo pagar os impostos de modo proporcional à quantidade que sobrou do lucro imobiliário.
Agora que você já sabe como declarar o imposto de renda sobre a venda de um imóvel, que tal conferir outros conteúdos no blog da UBlink? Lá você aprende dicas de qualidade de vida, novidades do segmento imobiliário e muito mais!
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