O que é patrimônio de afetação?
Tire suas dúvidas sobre o que é patrimônio de afetação e por que essa proteção garante que você irá receber as chaves do seu imóvel comprado na planta ou em construção neste post que UBlink preparou para você!
Por Redação Em:
Parte das pessoas que compram um imóvel residencial novo, na planta ou em construção, pode se sentir insegura se irá, de fato, receber o apartamento que foi adquirido.
A criação do patrimônio de afetação resultou, justamente, da necessidade de se garantir que uma propriedade será entregue a quem comprou o imóvel para moradia ou investimento. Esse sistema nada mais é do que a separação das contas de um empreendimento imobiliário das receitas e despesas da incorporadora responsável por seu desenvolvimento.
Neste post, detalhamos como funciona o patrimônio de afetação e de que maneira esse mecanismo pode afetar a vida de quem compra um imóvel novo.
O que é a afetação de imóvel?
Um empreendimento imobiliário afetado tem seu patrimônio separado dos demais bens da incorporadora ou construtora para garantir que a obra será concluída e as unidades entregues aos proprietários. Na prática, isso significa que, se você comprou um apartamento em um empreendimento com essa proteção, a lei garante que os recursos investidos por você e por outros proprietários não serão utilizados pela empresa para pagar dívidas de um outro edifício em obras.
Quando foi criado o patrimônio de afetação?
A proteção ao comprador assegurada pelo patrimônio de afetação surgiu depois que a Encol – até então, a maior construtora do Brasil – foi à falência, no fim da década de 1990, e não entregou centenas de prédios, com apartamentos vendidos a mais de 40 mil clientes. Os bancos credores também tiveram muitas perdas.
A afetação foi regulamentada pela Lei 10.931/2004 para evitar que o imenso problema deixado pela Encol se repita, no caso de falência ou insolvência de outras empresas, trazendo mais segurança ao mercado imobiliário e, consequentemente, estimulando a expansão do setor.
Quais as vantagens do patrimônio de afetação?
A principal vantagem, como dissemos, da separação de receitas e despesas de um projeto imobiliário das demais contas da empresa é a segurança jurídica de que o cliente irá receber a unidade comprada que está na planta ou em construção. O comprador de um imóvel com patrimônio afetado sabe que seu dinheiro será destinado às obras daquele projeto e não ao pagamento de outras dívidas da incorporadora.
Clientes de um empreendimento podem criar uma comissão ou nomear um representante para acompanhar as obras de um empreendimento afetado, além de receber, trimestralmente, informações financeiras do projeto e do cumprimento dos cronogramas. Se a incorporadora responsável pelo empreendimento quebrar, a comissão poderá escolher outra empresa para concluir as obras com os recursos do próprio empreendimento. Há opção também de os clientes venderem as unidades inacabadas para um investidor.
A separação das finanças do projeto das contas da incorporadora torna mais seguro também o financiamento imobiliário concedido pelos bancos, pois o dinheiro emprestado não pode ser utilizado no pagamento de outras dívidas da empresa. O patrimônio de afetação foi um dos principais fatores de estímulo ao aumento da oferta de crédito habitacional, no Brasil, a partir de 2005, e ao crescimento do mercado imobiliário.
A empresa que desenvolve o imóvel tem alguma vantagem com o patrimônio de afetação?
Para a incorporadora, esse sistema de proteção é opcional, mas a adesão a ele contribui para a venda de imóveis na planta e em construção, por oferecer mais segurança aos compradores. Empresas podem divulgar essa garantia para melhorar ainda mais a boa imagem que está sendo criada para o empreendimento.
A afetação dos projetos ganhou escala a partir de 2013, quando as incorporadoras que adotaram esse modelo passaram a ter um benefício de carga fiscal menor, com possibilidade de aderir ao Regime Especial de Tributação das Incorporações Imobiliárias (RET). A segregação pode ser feita antes do início da obra ou durante a construção.
Caso a incorporadora precise recorrer a uma recuperação judicial, os projetos com patrimônio afetado ficarão de fora desse processo.
Como sei se o imovel em que tenho interesse possui patrimônio de afetação?
Caso você se sinta inseguro em relação à garantia de seu imóvel comprado na planta ou em construção ser entregue, procure a incorporadora responsável pelo desenvolvimento do empreendimento e peça para ver se a informação faz parte da “matrícula mãe”, ou seja, do registro que abrange o projeto como um todo.
Depois que o “habite-se” – documento que comprova que o imóvel está concluído e pronto para receber seus moradores, cumprindo as exigências de habitação segura, conforme a legislação municipal – for obtido, a “matrícula-mãe” é desdobrada em matrículas individualizadas.
Se quiser mais informações sobre habite-se, veja nossa postagem O que é habite-se e por que ele é tão importante para os imóveis?.
Até quando o patrimônio de uma obra fica afetado?
A afetação ou separação do patrimônio termina após a incorporadora cumprir as últimas obrigações com o empreendimento, incluindo averbação — que é a formalização das mudanças realizadas em uma propriedade — e habite-se.
Para saber mais sobre averbação, leia nosso post Averbação de Imóvel: como funciona e quando é necessária?.
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