Usufruto de imóvel: herança, venda e os detalhes que todo proprietário precisa saber!
Tire todas as suas dúvidas sobre o usufruto de imóvel com esse material que a UBlink preparou para você!
Por Redação Em:
O usufruto de imóvel é o direito de utilizar e aproveitar uma propriedade como quiser, que é cedido pelo proprietário a outra pessoa.
Suponha que você tem uma casa que é sua propriedade, mas que não a utiliza. Você pode abrir mão do direito do uso e concedê-lo a outra pessoa. Sendo assim, você se torna o que é chamado de um “nu-proprietário”, e esta outra pessoa passa a ser uma usufrutuária do imóvel.
Esta é uma prática comum não apenas no Brasil, mas no mundo todo. Também não é exclusiva de imóveis, vários outros tipos de bens também podem ser concedidos em usufruto. É o caso de terrenos, automóveis, móveis, empresas, entre outros. Alguns proprietários concedem o usufruto até mesmo do gado de uma fazenda.
O usufruto de imóvel é considerado pela legislação como um direito real sobre coisa alheia, e se encaixa na categoria do direito civil imobiliário.
Índice do conteúdo
Como funciona o usufruto de uma propriedade?
Em geral, o proprietário de um imóvel tem o direito de usar, gozar, dispor e reaver. No caso do usufruto, os direitos de usar e gozar (fruir) são transferidos ao usufrutuário, enquanto o proprietário fica apenas com o direito de dispor e reaver o imóvel, em outras palavras, a ele fica reservado o direito de se desfazer do imóvel (vendendo ou doando, por exemplo) ou retomá-lo de volta.
Vamos dar um exemplo prático. Se você é proprietário de um imóvel e o coloca em usufruto para outra pessoa, esta pessoa passa a ser responsável pela propriedade e pode fazer o que quiser com ela, como morar, alugar, estabelecer comércio ou arrendar. Assim, ela não pode ser contestada por isso.
Neste caso, o dono passa a ser um nu-proprietário, ou seja, aquele que detém o imóvel mas que não pode fazer nada com ele, do ponto de vista prático.
É importante dizer que, durante o tempo determinado em cartório, nenhuma das decisões sobre o imóvel cabe ao dono da propriedade.
Quais são as características do usufruto?
O usufruto de imóvel tem quatro características essenciais: é inalienável, intransmissível, insuscetível de penhora e temporário.
Inalienável
É inalienável porque não pode ser alienado (transferido) para outra pessoa, exceto para o próprio nu-proprietário.
Isso não quer dizer que o usufrutuário não pode ceder o uso ou a fruição do imóvel a uma terceira pessoa. Ele pode, por exemplo, fazer a locação do imóvel e receber por isso. O que ele não pode fazer é transferir o poder de usufruto.
Intransmissível
O usufruto é intransmissível e não pode ser passado adiante, nem mesmo para os herdeiros do usufrutuário. Além disso, ele é vitalício, e não perpétuo. Isso significa que o período máximo previsto para um usufruto é a morte do usufrutuário – com o falecimento, o direito se extingue.
Insuscetível de penhora
Além de ser intransmissível, o usufruto de imóvel também faz com que a propriedade não possa ser usada para penhora. Por esse motivo, ele não pode ser considerado como garantia para pagar dívidas.
Também não é possível, enquanto usufrutuário, utilizar o imóvel para solicitar fianças ou empréstimos.
Temporário
Nenhum tipo de usufruto é perpétuo, como dito no trecho acima. Ou seja, todos têm data para acabar, se extinguir.
O usufruto pode acabar porque o prazo estabelecido em contrato chegou ao fim, pela morte do usufrutuário, por decisão do usufrutuário em abrir mão do direito ou ao final de 30 anos (apenas no caso de usufruto para pessoas jurídicas).
Como o usufruto de imóvel pode ser definido?
O usufruto pode ser definido em decisão:
- Legal: instituído por lei.
Um dos exemplos mais comuns é que os pais são usufrutuários de bens dos filhos menores de idade. Nesse caso, o direito de usufruto é válido até que o filho atinja a maioridade. A partir desse momento, ele deixa de ser um nu-proprietário e passa a ser proprietário integral do bem.
Terras silvícolas (indígenas) também constituem um exemplo de usufruto por instituição legal. As terras são públicas, pertencentes ao poder público. Diante da Constituição Federal, os indígenas são usufrutuários dessas terras, podendo usá-las e explorá-las de forma vitalícia.
- Judicial: concedido por decisão judicial.
A Judicial não é a forma mais convencional da concessão, mas é normalmente aplicada como forma de pagamento de crédito em penhora, onde o proprietário deixa de ter o direito sobre o uso prático do imóvel, até que essa “penhora” seja paga pelos frutos do imóvel.
- Voluntária: instituído por manifestação de vontade de ambas as partes.
A Voluntária é a forma mais comum de concessão de usufruto, e está quase sempre relacionada a casos familiares. Esta, por sua vez, contém as categorias do usufruto por alienação, retenção e usucapião. Quer entender um pouco mais sobre esses termos? Não se preocupe, mais abaixo nós explicamos!
O que o direito civil tem a dizer sobre o usufruto de imóvel?
O direito de usufruto está previsto no artigo 1225 do Código Civil, o qual entende que, apesar de uma pessoa possuir o direito de propriedade, ela tem o poder de dividi-lo com outras pessoas.
No caso do usufruto, o proprietário abre mão dos direitos de usar e fruir, em termos práticos, ele pode, por exemplo, decidir sobre a venda do imóvel, mas não sobre o seu uso, isso fica sob responsabilidade do usufrutuário. Mais abaixo, nós dedicamos uma seção para falar um pouco mais sobre a venda de imóveis com usufruto.
Quais são as modalidades possíveis do usufruto de imóvel?
O usufruto pode ser um “usufruto deducto”, em que há doação de imóvel com reserva de usufruto. Nesse caso, é feita a doação da propriedade do imóvel, mas o nu-proprietário mantém o seu direito de usufruto.
Além disso, o usufruto pode ser cedido para todo o imóvel ou apenas para parte dele. Também pode ser aplicado apenas a um bem do proprietário (usufruto singular) ou a todos os bens mantidos por ele (usufruto universal).
Outra modalidade de usufruto de imóvel é aquela que permite a colheita total ou parcial dos frutos da exploração do imóvel, sendo conhecido como usufruto pleno ou usufruto restrito. Nesse caso, o usufrutuário terá acesso aos frutos (por exemplo, a renda) que o imóvel oferece, e não à posse dele.
O usufruto também pode ser concedido a um ou mais usufrutuários. No segundo caso, ele ainda pode ser fracionário, permitindo que cada usufrutuário colha uma parte dos frutos. Porém, ele também pode ser conjunto, quando todos os usufrutuários dispõem igualmente dos frutos.
Por fim, o usufruto pode ser próprio ou impróprio (quase usufruto). O primeiro caso é destinado para bens infungíveis, ou seja, aqueles bens que não podem ser substituídos por outros de mesma espécie. Nesse sentido, o mesmo bem que foi entregue será desenvolvido para o proprietário, por exemplo, uma peça de arte única e impossível de substituir, ou o próprio imóvel, precisam ser devolvidos nas mesmas condições que foram cedidos.
Já o usufruto impróprio é destinado a bens fungíveis, ou seja, bens substituíveis ou consumíveis. Logo, os bens cedidos por usufruto nesta modalidade podem ser devolvidos por outros de mesma espécie, qualidade, quantidade ou valor. Essa não é uma modalidade convencional para imóveis, mas é muito comum no caso de usufruto de gado, por exemplo.
O usufruto de imóvel precisa ser registrado em cartório?
A prática do usufruto deve, obrigatoriamente, ser registrada em cartório – mais especificamente, na escritura do imóvel. O usufruto de imóvel pode ser feito em diversas modalidades, e para diferentes tipos de imóveis, como casas, apartamentos, estabelecimentos comerciais, entre outros.
Este direito está regulado no Código Civil de 2002 entre os artigos 1390 e 1411.
O que é e como funciona a escritura usufruto?
A escritura usufruto é o documento que garante os direitos e as transferências que discutimos acima, e nela estão especificados quem são as partes (nu-proprietário e usufrutuário) assim como os detalhes dos termos e condições, e só tem validade uma vez que é registrada e lavrada em cartório. Para iniciar o trâmite da documentação, o proprietário deve se dirigir ao Cartório de Notas e contatar o Tabelião ou escrevente autorizado do local.
Os profissionais do cartório devem orientar o proprietário sobre quem deve comparecer e o que deve ser levado ao ato de assinatura da escritura pública.
O usufruto está concluído quando a cláusula de reserva de usufruto constar na matrícula do imóvel e no Cartório de Registro de Imóveis.
Após o registro da escritura, proprietário e usufrutuário podem emitir uma certidão do ato e da matrícula do imóvel.
Quais os documentos necessários para a emissão da escritura usufruto?
Para lavrar corretamente a escritura usufruto, os interessados (proprietário e usufrutuário) devem comparecer ao cartório portando seus documentos de identificação pessoal (como RG e CPF), e certidão de nascimento ou casamento.
Também é indispensável a apresentação da certidão da matrícula do imóvel atualizada.
Quanto tempo dura o usufruto de imóvel?
O usufruto de imóvel pode ser um usufruto vitalício – ou seja, para o resto da vida – ou não. Esta informação também deve constar no registro de imóveis, onde estarão registrados os nomes do proprietário e do usufrutuário, assim como o período determinado para usufruto.
No caso do usufruto de imóvel vitalício, o usufruto se extingue com o falecimento do usufrutuário. A partir disso, a propriedade volta a ser, integralmente, de seu proprietário original.
Para pessoas jurídicas, no entanto, o tempo máximo para usufruto é de 30 anos.
Por outro lado, é possível determinar também o tempo do usufruto, sem ser para o resto da vida. Enquanto proprietário, você e o usufrutuário podem definir o tempo máximo que quiserem e acharem conveniente no acordo – 10, 20, 30 anos, ou o que for mais conveniente.
Quanto custa para fazer usufruto de imóvel?
O direito de usufruto pode ser concedido de forma gratuita ou onerosa (mediante despesas). O proprietário ou titular tem, sim, permissão para cobrar um valor do usufrutuário para que ele disponha deste poder.
Quais são as formas de realizar o usufruto em um imóvel?
O usufruto de imóvel pode ser realizado por meio de ato inter vivos, ato causa mortis, doação ou usucapião.
1. Ato inter vivos e ato causa mortis
O ato inter vivos, ou “realizado entre pessoas vivas”, é quando proprietário e usufrutuário realizam o acordo em contrato, com o consentimento de ambas as partes.
O usufruto de imóvel também pode ser concedido por testamento, enquadrado na categoria ato causa mortis.
2. Doação de imóvel
A doação com reserva de usufruto acontece quando o proprietário de um imóvel doa sua propriedade e se mantém como usufrutuário dela.
Esta prática é muito comum em famílias, quando os pais doam o imóvel para os filhos, mas continuam vivendo no imóvel como usufrutuários. Isso é vantajoso para essas famílias, uma vez que esse imóvel não precisaria entrar em no processo de inventário quando os pais falecem, o que representa evitar um procedimento trabalhoso que pode se estender por meses.
3. Usucapião
Ainda que não seja muito comum, a usucapião também é uma opção de constituição de usufruto.
Para isso, a pessoa que deseja ser usufrutuária deve provar que fez uso ou exploração do imóvel por determinado período de tempo, tendo justo título ou boa-fé, ou seja, quando a pessoa possui o imóvel por 15 anos ininterruptos, normalmente sem a escritura formal, e tem a convicção de que aquela propriedade lhe pertence.
Quem pode receber um imóvel em usufruto?
Qualquer pessoa que o proprietário quiser pode receber seu imóvel em usufruto. O usufruto pode ser concedido, inclusive, a mais de uma pessoa ao mesmo tempo, sendo conhecido como usufruto simultâneo.
Suponhamos que você concedeu seu imóvel em usufruto vitalício para três irmãos. Enquanto pelo menos um deles estiver vivo, o contrato de usufruto é válido, e ele continua assegurado pelo direito de responsabilidade sobre o imóvel.
Quais são os direitos do usufrutuário?
De acordo com o artigo 1394 do Código Civil, o usufrutuário tem direito “à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos”.
Dessa forma, ele pode usar e gozar livremente dos bens até o fim do período determinado pelo usufruto.
Porém, o usufrutuário também deve cumprir alguns deveres, como, por exemplo, informar sobre qualquer tipo de lesão ou ameaça de lesão à posse, sob sua responsabilidade.
O usufrutuário não é obrigado a pagar pelas deteriorações do imóvel, mas deve pagar as despesas da conservação e os tributos relacionados à posse, por exemplo o IPTU, ou ao rendimento, caso o imóvel seja usado para gerar renda.
O que um usufrutuário não pode fazer?
O usufrutuário de um imóvel não pode vendê-lo – isso cabe apenas ao nu-proprietário – e tem a obrigação de conservá-lo. Fora isso, toda a utilização e responsabilidade sobre o imóvel é dele.
Esse é um ponto muito importante de um acordo de usufruto, uma vez que a não conservação do imóvel pode ser, inclusive, um motivo para a solicitação de revogação ou cancelamento do usufruto.
O que acontece quando o usufrutuário não quer devolver o imóvel?
Em caso de usufruto não vitalício, ou seja, com data prevista para terminar, o usufrutuário deve devolver o imóvel ao proprietário ao fim do contrato.
Caso ele se recuse, passa a exercer posse injusta. Isso permite que o proprietário entre com uma ação para reintegração da posse do imóvel.
Se o ocupante do imóvel ao fim do usufruto for um inquilino de locação, o proprietário pode optar por seguir com a locação ou entrar com uma ordem de despejo.
É possível fazer a venda do imóvel com usufruto vitalício?
Sim, é possível vender um imóvel com usufruto, mesmo que vitalício. No entanto, durante o processo de aquisição, o comprador deve estar ciente desta condição.
Este esclarecimento é importante porque o usufrutuário é quem detém a autoridade da utilização do imóvel e continuará usufruindo dele mesmo após a mudança de proprietário.
O novo proprietário deve entender que, mesmo sendo ele o responsável legal do imóvel, é o usufrutuário quem define sua utilização.
Além disso, o usufrutuário tem a possibilidade de solicitar uma porcentagem ou quantia sobre a venda para abrir mão do usufruto. Essa é uma alternativa para que o novo proprietário possa ter o direito ao uso de seu imóvel.
Todos esses detalhes são definidos em acordo entre as partes envolvidas e devem ser formalizados na documentação.
Processo de venda de imóvel com usufruto vitalício
O processo de venda de imóvel com usufruto vitalício é completamente possível, desde que as partes (nu-proprietário e usufrutuário) estejam de acordo com o processo de venda.
Ao mesmo tempo, o futuro proprietário do imóvel deverá respeitar o direito do usufruto, por toda a sua duração – a qual é determinada de acordo com a categoria que havia sido firmada, que pode ser por tempo determinado ou vitalício.
Em caso de morte do proprietário, o usufrutuário passa a ser o dono do imóvel?
Não, em caso de morte do proprietário, o imóvel passa a ser de seus herdeiros necessários, na ordem de prioridade estabelecida pelo código civil: cônjuge, filhos e pais.
Os futuros donos do imóvel devem continuar respeitando as regras do usufruto no período em que ele durar.
Em caso de morte do usufrutuário, o inquilino deve sair do imóvel?
Se o usufrutuário decidiu pela locação do imóvel e veio a falecer, seu inquilino não precisa sair da casa ou apartamento.
O que muda, nesse caso, é que as parcelas da locação, a partir de agora, serão pagas diretamente ao proprietário do imóvel.
A mobília de um imóvel faz parte do usufruto?
Depende do que foi estabelecido em cartório. Se for estabelecido que a mobília é parte do usufruto, sim. Caso contrário, o usufrutuário não tem direito à utilização das demais partes do imóvel.
O que é herança de usufruto?
O usufruto não pode ser herdado, uma vez que é considerado um direito personalíssimo. É exclusivo e acaba ao final do tempo estipulado em cartório, ou após a morte do usufrutuário.
O que pode ser herdado é a nua-propriedade em caso de falecimento do proprietário original, como citamos acima.
Como o usufruto pode eliminar conflitos na herança?
O usufruto vitalício pode funcionar como uma antecipação da herança. Com ele, o proprietário divide seu patrimônio conforme sua vontade e ainda em vida, seguindo as regras impostas pelo Código Civil.
Este planejamento pode dispensar a necessidade posterior de um inventário. Dessa forma, os conflitos também são evitados entre os familiares e herdeiros do proprietário, já que a divisão já terá sido feita antes mesmo de seu falecimento.
Para passar a serem proprietários integrais do imóvel, basta que os filhos apresentem um requerimento e a certidão de óbito do(s) usufrutuário(s) no cartório de registro de imóveis, provando a extinção do usufruto.
A antecipação da herança por meio do usufruto vitalício também pode reduzir os custos da sucessão.
Como fazer transferência de imóvel com usufruto?
A transferência de imóvel com usufruto é feita normalmente, por meio de escritura pública. No entanto, assim como no caso de venda e doação, o usufruto deve ser respeitado e não pode ser revogado.
A transferência deve ser feita por meio de documento oficial lavrado no Cartório de Notas, assinado pelas partes envolvidas – no caso, também pelo usufrutuário – e registrado em Cartório de Registro de Imóveis da região.
Qual a vantagem do usufruto?
Para quem é beneficiado com o direito de usufruto de imóvel, este pode ser muito vantajoso.
Respeitado até sua extinção
O usufruto de imóvel ou qualquer outro bem deve ser respeitado até a sua extinção.
A extinção pode acontecer com o falecimento do usufrutuário, o vencimento do tempo estabelecido em cartório ou quando o usufrutuário abre mão de seu direito de usufruto.
Em outras palavras, a não ser que uma das situações acima ocorra, o direito de usufruto é garantido sem qualquer exceção ao usufrutuário.
O proprietário não tem direito de usar o imóvel
A aplicação do uso e fruição de um imóvel em usufruto cabe ao usufrutuário, que apenas não pode vendê-lo. É possível morar, estabelecer comércio ou alugar o espaço, se essa for a sua vontade.
O proprietário fica conhecido como nu-proprietário, que apenas tem a posse do imóvel.
Assim, o usufrutuário tem a garantia de que seu imóvel e todos os recursos que ele pode gerar são seus, por direito.
Direito sobre a totalidade dos aluguéis
Se o usufrutuário optar por fazer a locação do imóvel, ele tem o direito de ficar com a totalidade do valor dos aluguéis cobrados do inquilino. O proprietário não pode reivindicar esses valores para si.
O usufruto não pode ser penhorado
O direito de usufruto não dá, ao credor do usufrutuário, o direito de penhorar o imóvel sobre o qual detém o usufruto. Isso porque o usufrutuário não é proprietário, ele só utiliza.
Mesmo se o usufrutuário fizer a exploração econômica do imóvel, a penhora não é possível.
No entanto, se o imóvel é alugado, por exemplo, os valores recebidos de aluguéis pelo usufrutuário podem sim ser penhorados, já que estes pertencem a ele. Afinal, todos os frutos provenientes do imóvel que pertencem ao usufrutuário podem ser objeto de penhora.
O comprador do imóvel deve respeitar o usufruto
Se o proprietário de um imóvel em usufruto decidir por sua venda, o comprador deve estar ciente desta condição – deve estar especificada em escritura – e deve seguir respeitando o usufruto até que este seja extinto.
O proprietário não pode se arrepender
O proprietário não pode, simplesmente, se arrepender da decisão de conceder o usufruto a alguém para recuperar seu imóvel. O usufruto só se extingue antes do prazo estipulado em contrato se esta for uma decisão do usufrutuário.
Em alguns casos, os proprietários arrependidos recorrem a ações judiciais para recuperar seu direito integral sobre o imóvel. No entanto, na maioria das vezes, é uma ação demorada e cara, na qual não vale a pena investir.
Cláusula de acrescer
A cláusula de acrescer é muito utilizada por casais que doam o imóvel para o filho e ficam com o usufruto. Ela diz que se apenas um deles for o usufrutuário e vier a falecer, o imóvel volta a ser propriedade integral do filho, que tem total direito sobre seu uso.
Se a cláusula de acrescer for aplicada em cartório, ambos têm direito sobre o usufruto. Se uma das partes vier a falecer, seu direito de 50%, ao invés de voltar ao proprietário, é acrescido ao cônjuge, que segue sendo o usufrutuário.
Então, este poderá continuar utilizando o imóvel até que também faleça, extinguindo o usufruto.
Como funciona a doação de usufruto?
Na doação com reserva de usufruto, a doação é feita normalmente, porém o doador pode continuar utilizando e fruindo do imóvel em questão.
Isso acontece, geralmente, quando os pais querem doar um imóvel aos filhos, mas sem precisar se mudar. Dessa forma, a propriedade passa a ser dos filhos, mas a utilização continua com o casal, que não pode ser expulso do local.
A venda e locação do imóvel doado com usufruto só pode ser feita com o consentimento do usufrutuário – que nesse caso, passa a ser dos pais.
O que é a cláusula de reversão na doação com usufruto?
A cláusula de reversão garante que, em caso de falecimento de quem recebeu a doação, sua parte volta para os doadores. Por exemplo, se dois filhos recebem a doação de um imóvel com reserva de usufruto e um deles vem a falecer, sua parte (50%) volta a ser dos pais que fizeram a doação.
A maioria das pessoas que procura pela modalidade de doação usufruto imagina que nada pode dar errado e que tudo está devidamente protegido em todo o trâmite.
Contudo, é preciso tomar cuidado com a cláusula de reversão. Pois, se ela não for aplicada, o imóvel (ou um percentual dele) passa a fazer parte do inventário do falecido e será partilhado com todos aqueles que possuem direito à herança.
Quanto custa para fazer usufruto de imóvel?
Para colocar um imóvel em usufruto, os custos a serem pagos são da escritura, certidões e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
No caso de compra e venda do imóvel, essa taxa a ser paga depende dos valores praticados no município.
É possível fazer o cancelamento de um usufruto de imóvel?
Sim, é possível fazer o cancelamento ou revogação de um contrato de usufruto. As partes envolvidas precisam apenas comparecer ao cartório e solicitar que o contrato seja desfeito.
Não é preciso pagar nenhum tipo de taxa adicional, além das exigidas pelo próprio cartório para o trâmite do processo.
Tudo o que você viu aqui: um resumo sobre usufruto de imóvel
O usufruto de imóvel acontece quando o proprietário concede o direito de utilizar o imóvel a uma outra pessoa, conhecida como usufrutuário.
O usufruto deve ser registrado e reconhecido em cartório. Ele é sempre temporário – o proprietário pode definir uma data para o término do usufruto, mas este também pode ser extinto com a morte do usufrutuário. Não é possível herdar um usufruto.
O usufruto pode ser estabelecido de forma legal, judicial ou voluntária, sendo que cada um tem suas particularidades, como vimos no início do nosso artigo.
O usufrutuário tem o direito de utilizar como quiser o imóvel, desde que o mantenha conservado e não faça sua venda ou alienação. Porém, ele tem direito a receber toda a arrecadação gerada pela exploração econômica do imóvel, como a locação.
É possível fazer a venda de um imóvel em usufruto, desde que o nu-proprietário e o usufrutuário estejam cientes e concordem com o negócio. O comprador também deve ser notificado formalmente (em contrato) a respeito da condição de usufruto do imóvel adquirido.
O usufruto é sempre inalienável, intransmissível, insuscetível de penhora e temporário. A prática do usufruto de imóvel é permitida pelo código civil mediante registro na escritura e na matrícula do imóvel.
Ele pode ser realizado por meio de ato inter vivos, ato causa mortis, doação ou usucapião.
A prática do usufruto de imóvel é muito comum entre famílias, principalmente quando os pais querem antecipar a herança e realizar a divisão dos bens ainda em vida.
Neste caso, eles fazem a doação da propriedade com reserva de usufruto. Os filhos, então, só têm direito à posse integral do imóvel após o falecimento dos pais.
O direito de usufruto de imóvel pode ser cancelado a qualquer momento, desde que essa seja a vontade do usufrutuário. Neste caso é necessário apenas o comparecimento ao cartório para fazer a solicitação de revogação.
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