Consumidor pode se beneficiar da necessidade de incorporadoras calibrarem lançamentos e estoques
O volume relevante de unidades prontas tem limitado os preços pedidos por metro quadrado dos apartamentos na planta
Por Redação Em:
Por Chiara Quintão
Quem pretende comprar um imóvel residencial, nos próximos meses, pode encontrar boas oportunidades de preços e condições de pagamento em São Paulo. Com a perspectiva de continuidade dos juros em patamar elevado e de baixo crescimento do Produto Interno Bruto (PIB), neste ano, as incorporadoras precisam ser ainda mais cuidadosas ao lançar projetos e vender seus estoques. Essa calibragem entre novos produtos e apartamentos prontos tende a favorecer os consumidores que buscam um imóvel.
Um grande volume de prédios está em fase de conclusão, levando empresas a se empenhar mais para vender as unidades prontas e evitar gastos com despesas de condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), além de outros custos de manutenção. Ao mesmo tempo, o volume de unidades disponíveis no mercado está limitando os preços pedidos por metro quadrado dos lançamentos.
O aumento dos esforços para conquistar clientes resulta também da queda do ritmo de comercialização de apartamentos na planta desde o quarto trimestre. Na prática, embora a inflação esteja diminuindo o poder de compra da população, existem boas oportunidades para aqueles que estão interessados em comprar a casa própria.
Desempenho em 2022
É provável que o Valor Geral de Vendas (VGV) das incorporadoras seja menor, em 2023, do que nos últimos dois anos. Em conjunto, as incorporadoras de capital aberto que já divulgaram suas prévias operacionais lançaram, em 2022, R$ 37,93 bilhões, ou seja, 4,5% a menos do que no ano anterior. No quarto trimestre, a retração chegou a 11,4%, e o VGV apresentado ficou em R$ 12,28 bilhões.
As incorporadoras de capital fechado não precisam divulgar, trimestralmente, seus resultados e podem reduzir lançamentos sem ser cobradas pelo mercado da mesma forma que as abertas. Mas as empresas listadas são as que têm se mostrado “mais disciplinadas” na diminuição do ritmo de apresentação de projetos, segundo o analista do Citi Brasil, André Mazini. Em 2022, os estoques que mais cresceram foram os de incorporadoras fechadas.
Várias empresas de capital aberto optaram por adiar projetos até que o cenário estivesse mais claro. Agora, parte delas está retomando lançamentos, mesmo que com cautela. Se os juros voltarem a cair a partir do segundo semestre, e houver mais estímulos à moradia por parte do governo, o ambiente será mais favorável ao setor, na avaliação do sócio-fundador da Terracotta Ventures, Bruno Loreto. Mas é importante que as incorporadoras ofereçam produtos diferenciados para conseguir vender suas unidades.
Viabilidade dos lançamentos
As altas expressivas dos custos de construção de junho de 2020 até o primeiro semestre do ano passado levaram incorporadoras a fazer e refazer contas para avaliar se os novos empreendimentos imobiliários iriam parar de pé financeiramente, ficando mais seletivas na definição dos projetos. Isso significa, segundo Hugo Grassi, também analista do Citi, que as incorporadoras ainda não lançaram os produtos considerados menos viáveis.
“As novas novas safras terão como ponto de partida uma inflação muito alta”, diz Grassi, destacando que os projetos dos últimos anos foram impactados apenas por parte dos 33% de inflação setorial acumulada desde o meio de 2020, momento em que houve forte aquecimento da demanda por imóveis e elevação expressiva dos custos de materiais de construção.
Em relação ao aluguel de imóveis, ainda não há informações suficientes para se afirmar, com certeza, como se dará a movimentação de preços, segundo Rogério Santos, um dos fundadores da UBlink. “Com a inflação corroendo o poder de compra, é possível que os valores de aluguel também subam, o que pode ser desfavorável aos inquilinos”, diz Santos.
Demanda
O Brain Behavior – núcleo de estudos da Brain Inteligência Estratégica relacionados ao comportamento do consumidor – entrevistou mais de 1.200 pessoas de todas as regiões brasileiras, no segundo semestre de 2022, para pesquisa sobre a caracterização da jornada de compra imobiliária.
Do total de participantes que procurava imóvel, no período, 75% tinha pretendia comprar uma unidade residencial. A sondagem apontou que 60% dos interessados estava em busca do primeiro imóvel e 40% já tinham feito aquisições anteriormente.
Conforme a pesquisa do Brain Behavior, sair do aluguel era a principal motivação para a aquisição do imóvel para 30% dos entrevistados. A substituição da moradia por uma residência maior e a intenção de sair da casa dos pais/ de morar sozinho ficou na segunda colocação, com 17%, cada. Investimento, troca por uma residência mais nova e casamento, vêm em seguida, com fatias de 10%, 9% e 6%, respectivamente.
Trinta por cento dos participantes visitou pelo menos cinco imóveis até concluir a compra. Na sequência, estão as parcelas de entrevistados que visitaram um imóvel ou três imóveis, com 28% de participação, cada. Dos que fizeram aquisições, 59% consideraram a escolha muito difícil e, dos que têm intenção de compra, 16% demonstraram essa percepção.
A região Sudeste é a que tem a maior demanda por imóveis em condomínios fechados – metade dos compradores buscam apartamentos. No Sudeste, a parcela dos entrevistados que pretendiam adquirir o primeiro imóvel chegava a 61%.
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